Wohnung vermieten: Draufzahlen ist nicht gleich Verlust

00:00:00: Du willst eine Wohnung kaufen und vermieten, aber fragst dich ob die Rechnung bei den heutigen Zinsen überhaupt noch aufgeht.

00:00:06: Vielleicht steht eine geerbte Wohnung leer?

00:00:09: Vielleicht schrecken Dich Sanierungskosten ab oder du suchst in deiner Region nach einem Objekt und weißt nicht, ob dort dauerhaft Nachfrage besteht.

00:00:17: Private Vermieter stellen in Deutschland über sechzig Prozent des Mietwohnungsbestands.

00:00:21: Du bekommst jetzt eine klare Einordnung zu Chancen, Kosten, Risiken und den wichtigsten Schritten für einen guten Einstieg.

00:00:38: Hallo und herzlich willkommen beim Podcast Fundament und Finanzen.

00:00:42: Mein Name ist Tanik Hort, ich moderiere diesen Podcast seit dem Start-Ende im Jahr enden.

00:00:47: Private Vermieter prägen den deutschen Mietwohnungsmarkt stärker als viele Denken.

00:00:52: Gleichzeitig haben sich die Rahmenbedingungen verändert.

00:00:55: Die Zinsen liegen deutlich über dem Niveau der frühere Niedrigzinsphase.

00:00:59: Dazu kommen höhere Baukosten, energetische Anforderung und mehr Regulierung.

00:01:05: Deshalb erzählt heute nicht nur die Frage, ob eine Immobilie vermietet werden kann.

00:01:09: Entscheidend ist, ob sie langfristig wirtschaftlich, technisch und finanziell tragfähig bleibt.

00:01:14: Die wichtigste Zahl zuerst.

00:01:16: private Vermieter stellen laut Vermietereport im Jahr twenty-sixundzwanzig mehr als sechzig Prozent des deutschen Mietwohnungsbestands.

00:01:23: Die Untersuchung stammt von Deutschlandimmobilien und wurde gemeinsam mit dem Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln erstellt.

00:01:30: Befragt wurden tausend zwei private Vermietern.

00:01:33: Insgesamt vermieten in Deutschland rund fünf Komma fünf Millionen private Haushalte Wohnraum.

00:01:38: Die meisten davon sind Kleinvermieter mit einer oder zwei Wohnen.

00:01:43: Achtundfünfzig Prozent der Befragten vermieten genau eine Wohnung, weitere neunzehn Prozent vermieten zwei Wohnen.

00:01:50: Damit besitzen drei Viertel der privaten Vermieter höchstens zwei Einheiten.

00:01:54: für viele ist Vermietung kein Hauptberuf.

00:01:57: mehr als die Hälfte erzielt weniger als zehntausend Euro Mieteinnahmen pro Jahr.

00:02:01: Viele vermieten vor allem zur Altersvorsorge oder für den langfristigen Vermögensaufbau.

00:02:06: Das zeigt dir auch, wie du den Markt einordnen solltest.

00:02:09: Eine einzelne Wohnung kann ein sinnvoller Baustein sein – sie ist aber kein Selbstläufer und ersetzt keine saubere Planung!

00:02:17: Der Standort entscheidet wesentlich darüber ob ein Investment funktioniert.

00:02:21: Wie verbreitet private Vermietungen ist?

00:02:23: Das unterscheidet sich regional stark.

00:02:26: Laut einer IW-Studie aus dem Jahr Vermietet in Baden-Württemberg und Bayern bis zu jeder fünfte Haushalt Wohnraum, im Kleinstädten ist es etwa jeder Sechste.

00:02:37: Diese Zahlen sagen allerdings noch nichts über die Nachfrage oder die Rendite eines einzelnen Objekts aus.

00:02:44: Eine hohe Nachfrage kann gleichzeitig auch hohe Kaufpreise bedeuten.

00:02:48: eine kleinere Stadt kann günstiger sein aber ein höheres Leerstandsrisiko haben.

00:02:53: Auch kleinere und mittlere Städte können funktionieren.

00:02:55: Entscheidend sind aber zentrale Lagen, eine gute Verkehrsanbindung und ein Wohnumfeld in dem Menschen langfristig bleiben

00:03:02: wollen.".

00:03:03: Für strukturschwächere Regionen gilt eine einfache Regel.

00:03:06: Je kleiner der Ort, desto wichtiger ist auch die zentrale Lage.

00:03:11: Eine Wohnung am Ortskern kann stabil vermietet werden – ein Objekt am Rand kann deutlich stärker unter sinkner Nachfrage leiten!

00:03:19: Prüfe deshalb vor dem Kauf nicht nur die aktuelle Miete, schau dir Arbeitsplätze, Bevölkerungsentwicklung, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und natürlich auch die Anbindung an größere Städter.

00:03:31: Die technische Qualität einer Immobilie wird für Privatvermieter immer wichtiger – fünffünfzig Prozent der Befragten haben in den vergangenen Jahren bereits mindestens eine energetische Maßnahme umgesetzt.

00:03:42: Am häufigsten ging es um den Heizungsaustausch mit vierunddreißig Prozent.

00:03:46: Danach folgt ein Neufenster mit twenty-fünf Prozent und der Maßnahmen mit achtzehn Prozent.

00:03:52: Gleichzeitig planen neunundfünfzig Prozent aktuell keine weiteren energetischen Investitionen, und wer in den letzten Jahren nichts energetisch saniert hat nennt vor allem fehlende Dringlichkeit nämlich vierundsechzig Prozent.

00:04:05: Einundzwanzig Prozent sehen gar keinen Impuls von den Niedern, siebzehn prozent nennen die hohen Kosten.

00:04:11: Für dich bedeutet das, kauf keine Mobil deren Sanierungsbedarf du nur oberflächlich einschätzen kannst.

00:04:17: Prüferheizung Dach Fassade Fenster Leitung und die Elektrik.

00:04:22: Bei mehr Familienhäusern wird diese Prüfung noch wichtiger.

00:04:25: der private Vermieter Philipp Netz berichtet in einem früheren Interview von einer Dachterrasse Die einen Schaden im sechstelligen Bereich verursacht hat.

00:04:34: selbst ein Gutachter Hat er das Ausmaß zunächst nicht erkannt

00:04:38: also eines meiner ersten mehr Familien Häuser.

00:04:41: Da gab es sehr starke Zeichen, dass da an der Fassade so ein paar Schäden waren.

00:04:46: Ich habe damals sogar einen Gutachter dabei gehabt.

00:04:49: Wir waren aber irgendwie beide dann nicht so tief im Detail das wir das wirklich zu Ende analysiert haben also selbst der Gutachtern.

00:04:57: der Fachmann ist da nicht drüber gestolpert und ich hatte dann tatsächlich jetzt ungefähr drei Jahre später einen massiven Schaden an der Dachterrasse der dann auch einen sechsstelligen Sanierungsbedarf ausgelöst hat.

00:05:12: Das war natürlich schon ein Thema, das hätte man bei einer sehr, sehr detaillierten Ankaufsprüfung sehen können.

00:05:18: Auf der anderen Seite war der Preis angemessen und eben die Mieten damals sehr günstig so dass wir durch verschiedene kaufmännische Optimierung das Haus trotzdem auf den richtigen Weg bekommen haben, auch wenn da jetzt massiv einfach so eine unvorhergesehenen Thematik gekommen ist.

00:05:38: Ja und das ist eine wichtige Lehre!

00:05:40: Eine Besichtigung zeigt dir den Zustand an einem bestimmten Tag – sie ersetzt aber keine detaillierte technische Prüfungen und keine realistische Rücklage für spätere Reparaturen.

00:05:51: Viele rechnen nur mit Kaufpreis, Kreditrate und Kaltmiete.

00:05:55: in der Praxis kommen aber noch weitere Kosten hinzu.

00:05:58: Dazu gehören Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Betriebskosten, mögliche Mietausfälle und Phasen mit Leerstand.

00:06:06: Auch kleinere Reparaturen summieren sich über mehrere Jahre.

00:06:10: Bei Neuvermietungen erhöhen fifty-fünfzig Prozent der privaten Vermieter ihre Mietforderungen nur moderat.

00:06:16: Weitere dreiundvierzig Prozent verzichten vollständig auf eine Anpassung.

00:06:21: Im bestehenden Mietverhältnis haben einundfünftig Prozent ihrer Miete im vergangenen Jahr gar nicht erhöht.

00:06:26: Das zeigt private Vermieter handeln häufig langfristig und vorsichtig.

00:06:31: Du solltest deshalb nicht mit der maximal möglichen Marktmiete rechnen, kalkuliere lieber mit einer Miete die auch bei einem Mieterwechsel realistisch erzielbar ist.

00:06:41: Setze außerdem von Beginn an eine monatliche Rücklage fest!

00:06:44: Die Rücklage gehört auf jeden Fall in Deine Rechnung – auch wenn gerade gar keinen Schaden sichtbar ist….

00:06:50: Ja und damit kommen wir zum eigentlich wichtigsten Punkt, nämlich Finanzierung und Skalierung.

00:06:55: Die aktuelle Zinslage die macht die Finanzierung anspruchsvoller.

00:06:59: Eine Mobil kann bei niedrigen Zinsen funktionieren und bei höheren Zins sind plötzlich gar keinen ausreichenden Überschuss mehr erzeugt.

00:07:06: Banken achten deshalb stärker auf die Qualität deiner Plane.

00:07:10: Philipp Netz empfiehlt im Interview ein Szenario über zehn Jahre und den Vergleich mehrerer Anbieter.

00:07:17: Spreche mit mehreren Banken oder suche dir eine Finanzierungsvermittler, der dich am Anfang auch gut berät.

00:07:22: Damit du nicht vor der ersten Bankberatung einknickst die vielleicht auch kritisch auf dein Projekt schaut damit du mehrere Stimmen hast um dir einfach eine Meinung zu holen.

00:07:33: Denn auch da ist meine Erfahrung Eine Meinung einer bank es meistens keine meinungen und es gibt in der regel Auch da eine sehr sehr heterogene Banken im Welt, die manchmal Sachen ablehnen auf der anderen Seite wieder zustimmen.

00:07:47: Was nicht immer nachvollziehbar ist wenn man ein bisschen Erfahrung hat.

00:07:49: Rechne nicht nur mit dem aktuellen Sinssatz prüfe auch wie sich die Rate bei der Anschlussfinanzierung entwickeln könnte.

00:07:56: berücksichtige außerdem Leerstand steigende Kosten und mögliche Sanierung.

00:08:01: Philipp Netz selbst startete mit fünftausend Euro Eigenkapital und finanzierte später ein mehr Familienhaus mit rund fünfhundert tausend euro.

00:08:09: Der Fremdkapitalhebel, der kann Vermögen aufbauen er erhöht aber auch das Risiko wenn die Einnahmen nicht stabil sind.

00:08:16: Ein Mehrfamilienhaus bietet mehr Einfluss auf das Gebäude und mehrere Mieteinnahmen.

00:08:20: Gleichzeitig steigt aber auch der

00:08:22: Prüfungsaufwand.".

00:08:36: Das habe ich dann verkauft, daraus kamen tatsächlich irgendwie um die thirty-thausend Euro Gewinn nach abzukosten Vorfälligkeitsentschädigung etc.

00:08:45: Und diese thirty-tausend Euro haben dann gereicht, um im nächsten Schritt ein Mehrvermehrinhos zu finanzieren, wofür ich fünfhundert tausend Darling von der Bank bekommen habe.

00:08:54: D. h., der Vermögenswert den ich da bewegt hab hat sich verzehnfacht und das war für mich damals schon schwer beeindruckend dass es so einfach funktioniert.

00:09:06: Und am Ende hatte ich ja wirklich fünftausend Euro Ausgangsbasis und stand irgendwie anderthalb Jahre später plötzlich bei einem Haus, was die Bank mindestens mit einer halben Million taxiert hat.

00:09:15: Bei acht bis zehn Einheiten kann sich laut Philipp Netz eine eigene Hausverwaltung lohnen.

00:09:20: Der praktische Schritt lautet deshalb erstelle vor der Suche einen Finanzierungsrahmen.

00:09:25: Definiere dein Eigenkapital, deine maximale Monatsrate, deine Rücklage und deinen persönlichen Sicherheitspuffer.

00:09:33: Rechnen wir das einmal durch!

00:09:35: Nehmen wir eine Wohnung mit siebzig Quadratmetern für zweieinundfünfzigtausend Euro.

00:09:40: Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und eventuell Makler!

00:09:44: Für dieses Beispiel setze ich fünfzwanzigtausende Euro Kaufnebenkosten an – das entspricht zehn Prozent.

00:09:50: Je nach Bundesland und Makler kann der Betrag aber deutlich niedriger oder höher liegen.

00:09:56: Du bringst fünfzigtaussende Euro Eigenkapitän mit und davon bezahlst du die Fünfzwanzigtausende Euro Nebenkosten UND weitere twenty-fünfzehntausend Euro vom Kaufpreis.

00:10:06: Damit bleibt ein Darlehen von zweihundertzwanzigtausend Euro.

00:10:09: Für die Aufnahme rechne ich mit vier Komma einen Prozent Solzins und zwei Prozent anfänglicher Tägung, das ist ein sehr guter Zins.

00:10:18: bei einer Finanzierung von neunzig Prozent des Kaufpreises kann er auch spürbar höher liegen.

00:10:23: Das ergibt eine monatliche Kreditrate von rund eintausendeinhundertvierzig Euro.

00:10:29: Davon entfallen am Anfang ungefähr siebhundertsech Euro auf Zinsen und dreihundertfünfzig Euro auf Tegel.

00:10:36: Auf der anderen Seite steht die Miete, bei zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter ergeben siebzig Quadratmetern achthundertvierzig Euro im Monat.

00:10:44: Für nicht umlagefähige Kosten und die Rücklage setze ich zusammen einhundert fünfzig Euro monatlich an.

00:10:50: Ein Puffer für Leerstand ist darin noch nicht enthalten.

00:10:53: Damit sieht der einfache Liquiditätscheck Vorsteuern so aus.

00:10:57: Achthundertvierzig Euro Miete stehen rund Eintausend Zwarhundertfünfundneinzig Euro monatlichen Ausgaben gegenüber.

00:11:03: Du legst also ungefähr Vierhundert Fünfundfünfzig Euro im Monat drauf, auf ein Jahr gerechnet sind das Rund Fünftausend Fünfzentfünfzig Euro.

00:11:11: Davon sind allerdings Dreihundertfünfundsiebzig Euro in Monateigung.

00:11:16: Du baust damit also rund Viertausen Fünfhundert Euro pro Jahr Darlehen-Schuld ab!

00:11:21: Der Liquiditätsbedarf bleibt trotzdem bei rund Fünfthausend Vierhunftezig Euro jährlich.

00:11:27: Genau diesen Betrag musst du aus deinem Einkommen tragen können.

00:11:30: Und jetzt siehst Du auch, warum die Kaufnebenkosten wichtig sind!

00:11:33: Wenn Sie in diesem Beispiel nur € Fifteen Tausend Euro betragen dann sinkt das Darlehen auf zweieinhalbzehntausend Euro.

00:11:40: Die Kreditrate lege dann bei ungefähr tausendfünfein neunzig Euro.

00:11:44: Dein monatlicher Fehlbetrag würde auf rund vierhundert fünf Euro sinken.

00:11:48: Der Unterschied beträgt also etwa Fünfzig Euro im Monat oder rund sechshundert Euro im Jahr.

00:11:54: Das ist kein vollständiges Rendite-Modell, sondern ein realistischer Liquiditätscheck vor Steuern.

00:12:00: Abschreibung Zinsen und deine persönliche Steuersituation verändern die Rechnungen aber zusätzlich.

00:12:06: Und damit kommen wir direkt zum Thema Steuerenversicherung und Verantwortung.

00:12:10: Steuermundversicherungen gehören von Anfang an in die Kalkulation!

00:12:14: Lasst bitte prüfen wie sich Zinsenabschreibungen mit Einnahmen oder möglicher Sanierungskosten auf eine persönliche Situation auswirken.

00:12:21: Bei den Versicherungen solltest du mindestens den Schutz des Gebäudes und die Haftung als Vermieter berücksichtigen.

00:12:28: Je nach Objekt können weitere Bausteine sinnvoll sein.

00:12:31: Wichtig ist außerdem der Umgang mit Mietern – siebenfünfzig Prozent der privaten Vermieters finden neue Mieter über Freunde, Bekannte oder Nachbarn.

00:12:40: Sechsundzwanzig Prozent vergeben Wohnungen ausschließlich außerhalb des öffentlichen Marktes.

00:12:45: Das kann für Vermieter bequem sein.

00:12:47: Gleichzeitig haben Menschen ohne lokale Kontakte dadurch deutlich schlechtere Chancen.

00:12:52: Wirtschaftliche Vernunft und soziale Verantwortung müssen sich deshalb nicht ausschließen.

00:12:56: Private Vermietern tragen zur Wohnraumversorgung bei, sie investieren dezentral.

00:13:01: unthalten Wohnungen auch in Regionen im Angebot, in denen große Unternehmen weniger aktiv sind.

00:13:07: Für die Zukunft sehen private Vermieters besonders bei Seniorenwohnungen.

00:13:13: Beide Bereiche erreichen im Report jeweils forty-six Prozent.

00:13:17: Danach folgen urbane Mikrowohnungen mit dreidreißig Prozent und energieeffiziente Wohnung mit achtundzwanzig Prozent.

00:13:25: Rechnen wir die Struktur einmal einfach durch, stell dir hundert private Vermieter vor!

00:13:29: Achtundfünfzig davon vermieten eine Wohnung, neunzehn weitere vermieten zwei Wohnungen.

00:13:34: Achthundfünftig plus neunzen ergibt siebenundsiebzig.

00:13:38: Damit vermieten siebenundsebzig von hundert privaten Vermietern höchstens zwei Wohnungen und das entspricht ungefähr drei Vierteln.

00:13:45: Übertragen auf die tausendzwei Befragten im Report sind das rund fünfhunderteinundachtzig Vermieter mit einer Wohnung, dazu kommen Hundertneunzig Vermiete mit Zweiwohnung.

00:13:54: zusammen sind das ungefähr siebhunderteineunzebzig Personen.

00:13:57: Das zeigt so ungefähr die Größenordnung.

00:14:00: Private Vermieter sind überwiegend Kleinvermieter und genau deshalb wirken Zinsen, Reparaturen und Regulierung bei ihnen besonders direkt.

00:14:08: Ja komme zum Fazit – private Vermietern stellen den größten Teil des deutschen Mietwohnungsangebots.

00:14:14: Die Chancen legen in langfristiger Nachfrage dezentralen Standorten und einem planbaren Vermögensaufbau.

00:14:20: Die Risiken liegen in einer zu knappen Kalkulation ungeprüften Sanierungsbedarf und einer Finanzierung ohne ausreichenden Puffer.

00:14:29: Dein nächster Schritt sollte deshalb eine realistische Standortkosten- und Finanzierungsprüfung sein.

00:14:35: Welche Erfahrungen hast du denn mit privaten Vermietern gemacht?

00:14:38: Und worauf würdest du bei einer vermieteten Immobilie besonders achten?

00:14:42: Schreibt es gerne unten in die Kommentare!

00:14:45: In der Videobeschreibung findest Du die beiden Interviews mit Philipp Netz und noch weitere interessante Links zu unserem Informationsportal.

00:14:53: natürlich weitere wichtige Infos.

00:14:56: Auch die Studie verlinke ich unten in der Beschreibung.

00:14:58: Mein Name ist Daniel Kord von Wohnen und Finanzieren, und ich danke dir herzlich fürs Zuschauen!

00:15:03: Abonniere den Kanal für mehr Tipps rund ums Bauen, Immobilien und Modernisieren.

00:15:07: Bis zum nächsten Mal – alles Gute und ciao!