Mietkauf: Eigenheim ohne Eigenkapital? Das Risiko steckt in der Schlussrate

00:00:00: Fragst du dich, wie du ins Eigenheim kommst?

00:00:02: Obwohl dir Eigenkapital fehlt.

00:00:04: Die Bank beim Kredit zögert oder du erst prüfen möchtest ob Haus und Lage wirklich zu deinem Alltag passen.

00:00:09: Vielleicht zahlst du auch schon hohe Miete hast ein unregelmäßiges Einkommen oder fürchtest eine große Schlussrate.

00:00:15: Ich zeige dir wie Mietkauf funktioniert welche Kosten entstehen und welches Risiko dabei fast nie auf dem Tisch liegt.

00:00:31: Hallo und herzlich willkommen beim Podcast Fundament und Finanzen.

00:00:34: Mein Name ist Dani Kordt, ich moderiere diesen Podcast seit dem Start Ende.

00:00:39: Wenn klassische Baufinanzierung durch hohe Anforderungen oder schwankende Zinsen schwieriger werden dann wirkt Mietkauf erst mal attraktiv.

00:00:47: Du ziehst ein, zahlst schon auf einen späteren Kauf hin.

00:00:51: die Frage es nur was am ende wirklich angerechnet wird welche Pflichten du übernimmst und ob du die Schlussrate überhaupt finanzieren kannst.

00:00:58: Ein Hinweis vorweg, ich bin weder Anwalt noch Steuerberater.

00:01:01: Was hier kommt ist eine Einordnung und keine Beratung für deinen konkreten Vertrag.

00:01:06: Kommen wir erst mal zum Modell- und den wichtigsten Regeln!

00:01:10: Mietkauf verbindet einen Mietvertrag mit einem späteren Immobilienkauf.

00:01:14: Das heißt du mietest ein Haus oder eine Wohnung und vereinbarst gleichzeitig das Du sie nach einer bestimmten Laufzeit kaufst.

00:01:21: Ein Teil deiner monatlichen Zahlungen wird dabei auf dem Kaufpreis angerechnet.

00:01:26: Typische Laufzeiten liegen inzwischen fünf und fünfzehn Jahren.

00:01:29: Häufig gibt es zusätzlich eine größere Schlussrat, das heißt die musst du am Ende aus eigenen Mitteln zahlen oder über einen Immobilienkredit finanzieren.

00:01:38: Wichtig ist hier der Unterschied zwischen klassischen Mietkauf- und Optionskauf.

00:01:43: Am klassischen Mitkauf verpflichtest du dich normalerweise zum späteren Kauf.

00:01:47: beim Optionskaufe bekommst du dagegen nur ein Recht später zu kaufen.

00:01:51: Du kannst sich also dagegen entscheiden.

00:01:54: Gezahlte Optionsprämien oder Aufschläge können dann verloren sein.

00:01:58: Das sollte man immer beachten, merkt ihr also Mietkauf ist keine unverbindliche Zwischenlösung sondern du gehst heute eine langfristige Verpflichtung ein das heißt prüft vorher ob Immobilielaufzeit und deine Lebensplanung überhaupt zusammen passen.

00:02:13: Ich komme zum nächsten Punkt Vertragnotar- und rechtliche Leitplanken.

00:02:17: Der Mietkaufvertrag, der muss sehr genau formuliert sein.

00:02:20: Das heißt er regelt die Mietdauer den späteren Kaufpreis, den Anteil deiner Zahlung, der angerechnet wird mögliche Sonderzahlungen und natürlich dann auch schon erwähnte Schlussrate.

00:02:30: Reparaturen in Standhaltung, Kündigungsrechte unter Umgang mit einem Zahlungsausfall gehören hier genauso hinein.

00:02:37: Das heisst wenn der Vertrag eine verbindliche Pflicht zur späteren Übertragung des Eigentums enthält, muss er grundsätzlich notariell beurkundet werden.

00:02:46: Das folgt aus Paragraph Threehundert Elf B des bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB.

00:02:51: Ohne die erforderliche Beurkundung kann der Vertrag unwirksam sein.

00:02:54: Auch ein Optionskauf, der kann beurkunnungspflichtig sein.

00:02:57: ob das so ist hängt dann von der konkreten Gestaltung ab dass deshalb auch einen Optionsvertrag vor der Unterschwift rechtlich prüfen.

00:03:05: Und ein Punkt, den viele falsch verstehen.

00:03:06: Der Notar beurkundet den Vertrag und klärt über seine rechtliche Reichweite auf.

00:03:11: Er ist aber nicht dein Interessensvertreter!

00:03:13: Da habe ich auch schon mal mit einem Rechtsanwalt einen Video gemacht... ...und ob der Mitkauf für dich wirtschaftlich sinnvoll ist und ob der Kaufpreis angemessen ist, das prüft der Notar nicht.

00:03:23: Das heißt es muss man immer selber prüfen.

00:03:25: Wichtig ist außerdem die sogenannte Auflassungsvormerkung.

00:03:29: Das ist ein Eintrag im Grundbuch, der deinen Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung absichern kann.

00:03:35: Ohne eine solche Sicherung ist dein Anspruch bei einem Weiterverkauf oder einer Insolvenz des Verkäufer deutlich

00:03:41: gefährdet.".

00:03:42: Die Vormerkung schützt allerdings nicht automatisch jede Zahlung, die du vorher geleistet hast!

00:03:47: Das deshalb prüfen wie Anzahlungen, Tilgungsanteile und sonstige Zahlungen im Insolvensfall behandelt werden….

00:03:53: Schau dir auch die Höhe des echten Mietanteils an.

00:03:56: Also mehr als zwanzig Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete können unter bestimmten Voraussetzungen als Mietpreisüberhöhung problematisch sein, deutlich mehr als fünfzig Prozent darüber.

00:04:06: diesen dann ein starkes Warnsignal.

00:04:09: Eine feste Prozentgrenze, die führt aber nicht automatisch zur Unwirksamkeit oder auch zu einem Straftatbestand.

00:04:15: Es kommt hier immer auf die konkrete Vertragsgestaltung an und darauf ob eine Notlage oder eine angespannte Marktlage ausgenutzt wird.

00:04:23: Und gerade in den großen Metropolen hat man immer ne angespanne Marktlage.

00:04:29: egal ob du jetzt nach Berlin guckst, nach Hamburg, nach Frankfurt, nach München.

00:04:33: da ist der Immobilienmarkt ja relativ angespannt und deswegen sollte man sich da vorher Gedanken machen.

00:04:40: Für die mietrechtliche Einordnung muss klar sein, welcher Teil deiner Zahlung tatsächlich dann auch die Miete ist.

00:04:45: Der Tegungsanteil der is keine Miete.

00:04:48: genau deshalb muss er vertrag beide Bestandteile sauber ausweisen.

00:04:52: als wirtschaftliche Orientierung wird häufig ein tegungsanteil von mindestens Achtzig Prozent genannt das es jetzt keine gesetzliche Vorgabe sondern ein Richtwert.

00:05:00: je niedriger dieser Anteil ist desto mehr zahlst du fürs wohnen statt für den späteren Eigentubserwerb.

00:05:06: Lass den Vertrag deshalb vor der Unterschrift prüfen und zwar nicht nur vom Notar, wo ihr zusätzlich eine unabhängige rechtliche und finanzielle Einschätzung damit du hinterher keine Probleme hast.

00:05:17: Kommt zum nächsten Punkt das ist Zustand und Unterlagen.

00:05:20: Du musst die Immobilien genauso gründlich prüffen wie bei einem normalen Kauf.

00:05:24: Der Mietkauf darf nicht dazu führen dass du Mängel übersiehst weil du zunächst nur Mieter bist.

00:05:29: Beauftrage möglichst einen unabhängigen Gutachter.

00:05:32: Der erkennt Feuchtigkeit, der kennt Schäden an Dach und Fassade, veraltete Haustechnik oder auch anstehende Sanierung.

00:05:39: Auch der energetische Zustand zählt natürlich.

00:05:41: eine alte Heizung- oder schlechte Dämmung die treibt einen laufenden Kosten spürbar nach oben Und bei einer Eigentumswohnung kommt die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu.

00:05:50: also kurz WEG.

00:05:52: Hier musst du dir die Teilungserklärungen Hausordnung vergangene Beschlüsse und die Höhe der Instandhaltungsrücklage anschauen.

00:05:58: Große Sanierung die können später zusätzliche Zahlung auslösen und gerade bei älteren Gebäuden aus den fünftiger, sechziger, siebziger Jahren.

00:06:07: da kann dann in zwei bis drei jahren eine größere sanierung anstehen.

00:06:13: Und da wird ihn den beschlüssen beispielsweise auch von den Eigentümer versammlung an auch schon drauf hingewiesen.

00:06:19: deswegen ist es wichtig dass man da dann einen Blick drauf wirft.

00:06:24: Beim Grundstück, da prüfst du Bebauungsplan mögliche Erschließungskosten und ob du die Fläche während der Mikrophase überhaupt so nutzen darfst wie du es planst behandle das Objekt also wie ein Kauf mehrfach besichtigen Unterlagen durcharbeiten und du darf sich natürlich nicht auf die Aussagen des Verkäufer komplett verlassen sondern du musst deinen Teil dazu beitragen und die meisten Sachen auch noch mal gründlich überprüfen.

00:06:47: Der nächste Punkt ist Kosten Nebenkosten und Steuer.

00:06:50: Deine monatliche Zahlung, die besteht bei Mietkauf meist aus mehreren Teilen.

00:06:53: Dass der Anteil den Kaufpreis tilgt und der Mietzins, der nicht angerechnet wird.

00:06:58: Dazu kommen dann Nebenkostenversicherungen in Standhaltung und natürlich mögliche Sonderzahlungen.

00:07:03: Ein wichtiger steuerlicher Punkt ist der Zeitpunkt der Grunderwerbsteuer.

00:07:07: Bei einem verbindlichen Kaufvertrag kann die Steuer bereits mitten notariellen Beurkundung ausgelöst werden Also deutlich vor der späteren Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

00:07:17: Die Steuersätze liegen je nach Bundesland zwischen dreieinhalb und sechseineinhalb Prozent.

00:07:22: Bei einer Immobilie für dreihunderttausend Euro sind das grob zwischen zehntausend, fünfhundert- und neunzehntausend Fünfhundert Euro.

00:07:30: Rechnet damit dass dieser Betrag frühfällig wird zusätzlich zu deiner Anzahlung.

00:07:35: Beim Optionskauf kann die steuerliche Behandlung anders ausfallen weil der eigentliche Kauf möglicherweise erst mit Ausübung der Optionzustande kommt.

00:07:42: Das hängt dann von der konkreten Gestaltung ab das diesen Punkt vor der Unterschrift steuerlich prüfen.

00:07:47: Notarkosten, mögliche Maklerkosten und die Grundbureintrauen kommen ebenfalls noch dazu.

00:07:52: Und bei einer Eigentumswohnung außerdem noch Hausgeld und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.

00:07:58: Das heißt du musst genau klären was in deiner Monatszahlung enthalten ist und was du zusätzlich trägst.

00:08:04: Gerade so das Thema Hausgeld kann sehr unterschiedlich ausfallen.

00:08:07: Vor allem bei älteren Gebäuden sollte man da dann auch nochmal genauer hinschauen.

00:08:13: Gleiches gilt für große Anlagen.

00:08:15: Ein Sonderfall ist natürlich die Instandhaltung, also in einem normalen Mietverhältnis trägt der Vermieter viele größere Pflichten.

00:08:22: Beim Mietkauf kann der Vertrag diese Pflichte ganz oder teilweise auf dich übertragen und dann zahlt es möglicherweise schon für ein neues Dach obwohl ihr das Haus noch gar nicht gehört.

00:08:31: lasst dir deshalb nie nur die Monatsrate nennen.

00:08:34: rechne die gesamte Belastung über die volle Laufzeit durch.

00:08:38: Ja und damit kommen wir jetzt mal zum Zahlenblock, das heißt wir rechnen das einmal durch.

00:08:42: Nehmen wir eine Immobilie mit einem vereinbarten Mietkaufpreis von dreihunderttausend Euro.

00:08:46: die Anzahlung beträgt fünf Prozent.

00:08:49: Das sind dann fünfzehntausend Euro.

00:08:51: Damit bleiben zweihundertfünfundachtzigtausende Euro offen.

00:08:55: Am Ende der Laufzeit ist eine Schlussrate von dreißigtausenden Euro vereinbart.

00:08:59: Über den monatlichen Raten müssen also zweihundertfünfundfünfzigtaussend Euro getilgt werden.

00:09:04: Die Laufzahlen beträgen fünfzehn Jahre Einhundert-Achzig Monate.

00:09:09: Das heißt, zweihundertfünfundfünftigtausend Euro geteilt durch einhundertachzig Monate ergeben rund eintausendvierhundertsebzehn Euro monatliche Tilgung.

00:09:18: Dazu kommen fünfhundert Euro Miizins pro Monat die nicht auf den Kaufpreis angerechnet werden.

00:09:24: Deine monatlich Gesamtbelassungen liegt damit bei Rund Eintausen neunhundert siebzehnt Euro.

00:09:30: So und jetzt die Summe über die Laufzeit also zweihundertfünfundfünfzigtausende Euro Tilgungs Neunzigtausend Euro Mietzens, dreißigtausende Euro Schlussrate, fünfzehntausend Euro Anzahlung.

00:09:42: Das ergibt dreihundert neunzig tausenden Euro für eine Immobilie die ursprünglich dreihundert Tausend euro gekostet hat.

00:09:48: so und jetzt kommt das was ich eben schon erwähnt habe nicht enthalten sind die Grund der Werbsteuernotar und Grundbuchkosten weitere Nebenkosten Reparaturen und die Kosten einer späteren Finanzierung.

00:10:01: Die Rechnung ist außerdem stark vereinfacht.

00:10:03: Die neunzigtausend Euro Differenz sind nicht automatisch Zinsen, darin steckt vor allem der nicht angerechnete Mietzins.

00:10:09: Du kannst diesen Betrag deshalb nicht eins zu eins mit dem effektiven Jahreszins eines Darlehens vergleichen.

00:10:15: So jetzt geht es um die Frage wie du ein Mietkauf vergleichbar machst.

00:10:18: und damit sind wir beim eigentlichen Problem.

00:10:20: das Problem bei Miet kauf ist nämlich nicht dass er zwangsläufig teurer wäre sondern das Problem ist dass du es nicht siehst.

00:10:27: Bei einem Darlehen steht nämlich der effektive Jahreszins im Vertrag.

00:10:30: Du kannst drei Angebote nebeneinander legen und vergleichen, bei einem Mietkauf steht diese Zahlen nögens – du kannst sie aber nachrechnen lassen!

00:10:38: Das heißt, nimm drei Angaben aus deinem Vertrag die Anzahlung deiner monatlichen Gesamtrate und die Schlussrate.

00:10:44: Damit rechnet dir jeder Baufinanzierungsberater in ein paar Minuten aus welchem effektiven Zins deinen Miet kauf entspricht?

00:10:50: Und erst danach weißt du dann ob das Angebot gut oder schlecht ist.

00:10:54: Und dann kommt die wichtigere Frage, was ist die Immobilie wirklich wert?

00:10:58: Wenn der vereinbarte Kaufpreis jetzt fünfzehn Prozent über dem Marktpreis liegt verlierst du dort mehr Geld als über jeden Zinsunterschied.

00:11:06: Bei Mitkauf fällt das nur nicht auf weil du den Preis in monatlichen Raten kennenlernst und nicht als die große Zahl von Jetzt etwas dass mich bei der Recherche selbst überrascht hat.

00:11:16: ich wollte wissen wie viele Mietkäufe in Deutschland am Ende tatsächlich zum Eigentum führen.

00:11:21: Die Antwort Das weiß niemand, denn Mietkauf taucht in keineramtlichen Statistik separat auf.

00:11:27: Die großen Studien zur Wohneigentumsbildung, die untersuchen Eigenkapital, Ersterwerber und auch Förderprogramme – MietKauf kommt darin aber nicht vor!

00:11:35: In den USA hingegen ist das Modell besser erforscht.

00:11:38: Dort heißt es Ren to Own, die Anbieter selbst geben an dass nur knapp die Hälfte ihrer Kunden am Ende auch Eigentümer wird.

00:11:45: Übertragbar ist es nicht, das amerikanische Modell läuft ohne Notar Grundbuch, aber es zeigt worauf es ankommt.

00:11:54: Was sich in Deutschland erschützt das sind genau die Dinge über die wir eben gesprochen haben also Beurkundung, Grundbusicherung ein Vertrag der sauber ausweist was angerechnet wird.

00:12:04: und auch nach Österreich lohnt sich ein Blick.

00:12:07: dort ist Mietkauf ein gesetzlich geregeltes Modell der gemeinnützigen Bauträger.

00:12:11: trotzdem gilt dort die gezahlte Miete muss beim Kauf nicht angerechnet werden.

00:12:16: sogar im regulierten Modell entscheidet der Vertrag So, damit kommen wir zu Punkt Finanzierung der Schlussrate und das Zinsrisiko.

00:12:23: Die größte Hürde kommt am Ende.

00:12:25: Wenn du die Schlussrate nicht aus Rücklagen zahlen kannst, dann brauchst du eine Baufinanzierung.

00:12:29: Die solltest du schon beim Abschluss des Mietkaufvertrags mitdenken.

00:12:33: Prüf einige Jahre vor Laufzeitenende deine Bonität, dein Einkommen und deine Schufeauskunft.

00:12:38: Auch dein bisheriges Zahlungsverhalten spielt da natürlich eine Rolle.

00:12:42: Eine Bank, die muss später nicht automatisch finanzieren nur weil du fünfzehn Jahre pünktlich gezahlt hast.

00:12:47: Mobile Einkommen, Ausgaben und dann die geltenden Zinsen werden neu bewertet.

00:12:53: Bei Mietkauf hast du für die Schlussrate normalerweise keine heute festgeschriebene Zinskondition.

00:12:59: Das heißt, du finanzierst diesen Betrag zu den Bedingungen, die in fünf oder fünfzehn Jahren gelten.

00:13:04: Niemand kann dir heute sicher sagen wie hoch die Zins sind.

00:13:08: Und gerade so wenn wir jetzt mal auf zwanzig-zweiundzwanzig zurückblicken innerhalb weniger Jahre ändern kann, dann ist es natürlich auch ein Risiko was dann entstehen kann.

00:13:23: Und das ganze ähnelt einer Anschlussfinanzierung nur dass du vorher keine lange Zinsbindung hattest.

00:13:27: der Mitkauf nimmt dir dieses Risiko also nicht ab.

00:13:31: Die Zinsen die können bis dahin fallen sie können aber auch stark steigen.

00:13:34: Plane deshalb frühzeitig Rücklagen ein und sprich mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater bevor du den Mietkaufvertrag unterschreibst.

00:13:43: Eine Frage, die sehr viele Menschen beim Thema Mietkauf haben ist was wenn du aussteigen willst.

00:13:49: Und das ist genau die Frage, vor der Unterschrift was jemand stellt nämlich wie komme ich hier wieder raus?

00:13:54: Fünfzehn Jahre sind lang ein Job wechseln eine andere Stadt, eine Trennung nachwuchs einen Pflegefall in der Familie.

00:13:59: bei einer gekauften Immobilie kannst Du verkaufen das Darlehen ablösen und weiterziehen.

00:14:04: am klassischen Miet kauf hast Du eine Kaufverpflichtung und verkaufen kannst Du nichts was Dir noch nicht gehört.

00:14:11: Lass deshalb in den Vertrag schreiben, was in solchen Fällen passiert.

00:14:14: Denn kannst du deine Position auf jemand anderen übertragen?

00:14:17: Was passiert mit dem bereits getilten Anteil wenn du vorzeitig aussteigst und in die Anrichtung darfst du früher kaufen, wenn das Gelder ist sind Sonderzahlungen möglich und werden sie voll angerechnet.

00:14:28: Wenn der Vertrag dazu schweigt dann ist das keine Lücke.

00:14:31: Das ist eine Antwort.

00:14:33: Kommen wir nochmal zu den Risiken und zur Absicherung.

00:14:36: das größte Risiko dass es der Zahlungsausfall.

00:14:38: Wenn du die vereinbarte Zahlung nicht mehr leisten kannst, dann kann der Verkäufer den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.

00:14:44: Dann verlierst du möglicherweise die Immobilie und ein Teil des bereits investierten Geldes.

00:14:50: Zusätzlich können Schadensersatzforderungen entstehen.

00:14:53: Kritisch ist auch eine Insolvenz des Verkäufers – ohne eine passende Sicherung deines Anspruchs ist dein Geld in Gefahr!

00:15:00: Überlegt dir außerdem was bei Krankheit, Arbeitslosigkeit oder auch in einem Todesfall passiert.

00:15:05: Reichen deine Rücklagen?

00:15:06: Welche Absicherung brauchst du in deiner Situation?

00:15:09: und diese Fragen gehören in die Finanzplanung und möglichst auch den Vertrag.

00:15:13: Während der Mietphase gehört ihr die Immobilien nicht.

00:15:16: Du hast deshalb nicht alle Eigentümerrechte, das heißt umbauten oder größere Renovierung können ohne Zustimmung des Verkäufers oder der WEG unzulässig sein.

00:15:25: Und ein Punkt über den selten jemand spricht Niedkaufangebote sind selten.

00:15:30: Du hast also kaum Auswahl und gerade dann besteht die Gefahr, dass ein Verkäufer eine schwerverkäufliche Immobilie oder ein Objekt mit Mengen über diesen Weg anbieten will.

00:15:39: Ja kommen wir zum Fazit.

00:15:41: Mietkauf kann Menschen helfen, die derzeit wenig Eigenkapital haben oder keine klassische Finanzierung bekommen?

00:15:48: Der Einstieg, der wird leichter, die Gesamtkosten sind aber schwer zu durchschauen.

00:15:52: und ganz wichtig das Zinsrisiko bleibt bestehen.

00:15:56: es verschiebt sich vor allem auf den Schlussrat.

00:15:58: Wenn du also darüber nachdenkst, dann prüft zuerst die naheliegenden Alternativen.

00:16:04: Dazu gehören mehr Eigenkapital-, Förderprogramme ein günstigeres Objekt oder auch eine andere Lage und in jedem Fall ein ehrliches Gespräch mit einer unabhängigen Baufinanzierungsberatung.

00:16:15: Wenn es dann doch der Mietkauf wird, dann achte auf einen fernen Kaufpreis einen klaren Vertrag, einen hohen Tegungsanteil, eine Grundbuchssicherung eine realistische Finanzierung der Schlussrate.

00:16:26: Und lass dir unbedingt ausrechnen, welchem Zins dein Angebot entspricht bevor du unterschreibst!

00:16:33: Wenn dir diese Folge gefallen hat dann lasst gern ein Like da.

00:16:37: in der Beschreibung unten findest du auch nochmal einen Link zu unserem Blog-Artikel und weitere wichtige Infos und ich danke dir fürs Zuschauen.

00:16:45: wir sehen uns beim nächsten Mal wieder.

00:16:47: bis dahin wünsche ich dir alles Gute und zack ciao.