Altes Haus verkaufen: Was deine Immobilie wirklich noch wert ist

00:00:00: Ein altes Haus zu verkaufen, das kann schnell zur Kosten- und Nervenprobe werden.

00:00:04: Ist es noch ein wertvoller Schatz oder bereits ein fass ohne Boden?

00:00:07: Zwischen sanierungsbedarf gestiegenen Baukosten und höheren Finanzierungskosten stellt sich vereigentümer die entscheidende Frage – was ist eigentlich die Immobilie wirklich wert und wie lässt sie sich erfolgreich verkaufen?

00:00:18: Das klären wir jetzt!

00:00:29: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Fundament und Finanzen, dem Podcast des Informationsportalts Wohnen und Finanzieren.

00:00:35: Meinem ist Daniel Kordt und in der heutigen Episode geht es um den Verkauf älterer und sanierungsbedürftiger Häuser.

00:00:41: Darüber spreche ich mit Kelvin Linke.

00:00:43: er ist Makler bei Immobilienpartner Sachsen Und wir klären worauf Eigentümer achten sollten welche Unterlagen wichtig sind wann sich Sanierungen lohnen und wie Käufer teure Überraschung vermeiden können Bevor wir einsteigen.

00:00:55: erstmal herzlich Willkommen im podcast.

00:00:56: Kelvin.

00:00:56: schön dass du da bist

00:00:57: Ja, ich freue mich.

00:00:58: Vielen Dank für die Einladung und spannendes Thema.

00:01:02: Schauen wir was wir heute den Zuhörer uns berichten können!

00:01:06: Ja, dann lass uns mal gleich ins Thema einsteigen.

00:01:09: So'n altes Haus?

00:01:10: Das kann ja ein Traum mit Geschichte sein oder auch ein Fass ohne Boden!

00:01:14: Ich hab's eben schon anklingen lassen.

00:01:16: Woran erkennt denn Eigentümer was ihre Immobilie wirklich wert ist?

00:01:20: Also das ist natürlich an vielen verschiedenen Faktoren festzumachen.

00:01:24: ich sag mal gerade bei alten Sanierungsbedürftigen Häusern ist der tatsächliche bauliche Zustand entscheidend.

00:01:31: also gerade die Bausubstanz muss überprüft werden Und ich nenne dann einfach mal die wesentlichen Faktoren, die da preistreibende Faktor sein könnten wenn diese nicht richtig eingeschätzt werden.

00:01:45: Das ist zum einen der Keller, die Substanz.

00:01:48: Ist er feucht kommt dafür Wasser rein.

00:01:50: so eine Trockenlegung ist meist ziemlich teuer und vor allem auch zeitaufwendig.

00:01:55: andere Themen sind ebenso entscheidend.

00:01:57: gerade in unserem politischen Umfeld sind die Energieerzeuger auch interessant.

00:02:02: Bei uns in der Region kann ich sagen, ist den alten Immobilien oft noch Ölheizung verbaut.

00:02:08: Es ist natürlich heute nicht mehr so tragbar meist auch mit hohen Investitionskosten verbunden.

00:02:13: Das Dach ist ein entscheidendes Thema.

00:02:15: Oftmals ist es nicht gedämmt alt vielleicht sogar undicht.

00:02:20: das muss auf jeden Fall überprüft werden.

00:02:23: Und auch andere energetische Themen wie zum Beispiel die Fenster.

00:02:26: Die Türen sind sage ich mal von einer hoher Bedeutung weil einmal Fenster im ganzen Haus ist ziemlich teuer, aber wir sprachen ja darüber.

00:02:37: Ist es ein Schatz oder kann es eine Kostenfalle?

00:02:40: Oder eine Ruine sein?

00:02:42: Ich sage mal so selbst wenn die einen oder anderen Themen definitiv zu machen sind, ist das meist nur eine kalkulatorische Frage.

00:02:52: also wenn ich von vorneherein mit offenen Karten spiele und auch als Erwerber genau weiß worauf habe ich zu achten und mit welchem Kosten muss ich rechnen ist natürlich die Frage, ist es im Kaufpreis berücksichtigt oder nicht?

00:03:04: Und wenn das so berücksichtig ist dann kann man heute auch große Maßnahmen umsetzen.

00:03:10: Reinbaulich ist eigentlich alles denkbar noch eigentlich alles möglich.

00:03:15: und besonders spannend finde ich bei der Frage auch nie steht denn die Immobilie danach da.

00:03:20: also wenn ich jetzt groß bauliche Umsetzungen durchsätze vielleicht sogar ein Einbaum in die Wohnfläche zu erweitern habe ich natürlich am Ende des Tages eine voll durchsanierte Immobilie, bestenfalls mit dem höchsten Energiestandards und sogar noch deutlich mehr in der Bodenfläche als vorher.

00:03:37: Ich habe also viel investiert aber auch den entsprechenden Gegenwert.

00:03:42: Du hast ja eben gesagt in deiner Region du sitzt ja in Dresden, also in Sachsen.

00:03:47: Und habt ihr jetzt eigentlich auch schon das Phänomen in Dresden, dass viele Babyboomer ihre Häuser verkaufen und dadurch eine Fluktuation hin zu jüngeren Hausbesitzern kommt?

00:03:57: So wie beispielsweise hier in Lübeck.

00:03:59: Also noch würde ich sagen ist das so nicht spürbar.

00:04:04: Ich finde es gibt einen anderen Bereich den man am Markt tatsächlich erkennt.

00:04:08: Ich untersuche natürlich immer das Angebot was es am Markt so zu sehen, was es zur Verfügung und wie lange die Verweildauer der Angebote ist.

00:04:16: Und aktuell, oder ich sag mal im Zuge der letzten anderthalb Jahre ist auf jeden Fall festzustellen.

00:04:22: Es ist deutlich mehr Angebot am Markt gar nicht unbedingt weil vielmehr Leute verkaufen sondern weil ich das Gefühl habe die Angebote sind nicht so schnell vom Markt aufgekauft wie früher.

00:04:36: Gründe dafür sind verschieden.

00:04:38: Ich denke vor allem ist es das Thema Zinsen.

00:04:42: in den letzten Jahren haben sich die Zinsn deutlich verändert.

00:04:46: Nennen wir es Zinswände oder wie auch immer man das nennen möchte.

00:04:52: Das ist natürlich für Erwerber, gerade für junge Familien oder Leute die sich eben den Traum vom Einfamilienhaus ermöglichen wollen ein Riesenthema.

00:05:00: denn neben den stiegenden Zinsen sind leider auch die Handwerkerkosten diese Ernährungskosten gestiegen.

00:05:07: Gründe dafür die sind auch divers.

00:05:08: also da sind zum einen natürlich Inflationsthemen.

00:05:11: das Handwerksunternehmen hat auch stiegende Lohnpreise gestiegene Spritpreise und auch die Materialpreise sind gespiegen.

00:05:20: Und da ist es natürlich so, dass viele Verkäufer immer noch mit den Preisen ihrer Nachbarn liebäugeln, die ja womöglich vor vier oder fünf Jahren veräußert haben.

00:05:31: Das ist einfach in einem Zeitalter der hohen Zinsen nicht mehr so darstellbar.

00:05:37: Deswegen treffen hier verschiedene Meinungen aufeinander.

00:05:41: Diejenigen sagen Mein Haus sollte sich am besten vergolden.

00:05:45: Mein Nachbar hat vor vier Jahren hunderttausend Euro mehr bekommen, das möchte ich heute auch haben.

00:05:50: und auf der anderen Seite sind es junge Familienkäufer die mit der gestiegenen Zinslast gar nicht so richtig wissen wie sie ihre Haushaltsrechnung noch organisieren sollen.

00:06:01: denn ja wir reden jetzt von Zinsen aber auch andere Kosten bringst du rum sind natürlich gestiegen und die junge Familie muss natürlich neben der Kreditrate auch Energie Heizung, Wähler und Strom bezahlen.

00:06:14: Dann kommt der Wocheneinkauf die Autos, die Kinder.

00:06:17: das muss natürlich alles irgendwie unter einen Hut gebracht werden.

00:06:20: Das funktioniert auch noch.

00:06:21: also es gibt natürlich auch KfW Förderprogramme für solche Themen.

00:06:25: Und ich würde jetzt auch nicht behaupten dass der Markt eingeschlafen ist.

00:06:29: Ich würde eher sagen Es einfach etwas entschleunigt und sehr.

00:06:34: Aber um auf deine Frage zurück zu kommen ich habe nicht das Gefühl dass die Einzahl der Bebelbume, die jetzt verkaufen signifikant spürbar gestiegen ist.

00:06:46: Welche Faktoren beeinflussen denn diesen Verkaufspreis am stärksten?

00:06:50: Also Lage, Grundstück, Bausubstanz, Energiezustand oder auch Genehmigung – das sind Sachen, die du teilweise schon angesprochen hast.

00:06:57: Ein weiterer Punkt, der mir in den letzten Interviews immer wieder genannt wurde, ist das Thema Objektwert.

00:07:02: Das hast ihr ja auch schon anklingen lassen, also dass die Verkäufer möglichst so viel haben wollen wie die Nachbarn.

00:07:09: Die Bank aber sagt, das Objekt ist gar nicht so viel wert.

00:07:12: Deswegen scheitern auch einige Finanzierungen.

00:07:15: Bekommst du sowas mit?

00:07:17: Ich bekomme sowas auch mit und ich versuche da mit den Eigentümern des Gesprächs dahingehend zu suchen.

00:07:22: Also ich werde ja konsultiert wenn es überhaupt erst mal um die Wertfeststellung der Immobilien geht oder nicht.

00:07:28: immer sucht und im Verkauf.

00:07:30: Es gibt ja diverse Verkoffsanlässe.

00:07:32: Das kann ja eine Erbengemeinschaft sein oder andere Themen und ich versuche heute einfach auch die Perspektive der Erwerber zu eröffnen.

00:07:41: Und ja, versuche einfach die Mathematik mal von der anderen Seite zu zeigen denn es ist natürlich die Frage angenommen.

00:07:49: wir nehmen jetzt einen Objektwert von vierhunderttausend Euro unter Anbetracht der aktuellen Finanzierungs Thematik, vier Prozent Zins, zwei Prozent Tilgung.

00:07:59: Irgendwie so in diesem Bereich bewegen wir uns.

00:08:02: Das ist natürlich auch immer von anderen Faktoren abhängig.

00:08:04: aber da haben wir eine monatliche Belastung von rund zweitausend Euro ohne dass die Immobilie geheizt ist, ohne dass sie mit Strom versorgt ist.

00:08:14: und dann muss man natürlich abwägen wenn man jetzt die Hoffnung hatte das geerbte Einfamilienhaus was jetzt bewertet werden soll das soll siebenhundert acht hunderttausend euro bringen, ohne dass es bereits saniert ist.

00:08:29: Dann stellt sich natürlich die Frage wer hat denn... Wer hat denn die Story zu sagen ich bezahle schon alleine viertausend Euro im Monat und muss dann das Ganze noch sanieren?

00:08:42: Das ist also zum einen Kaufkraftthema und bei sanierungsbedürftigem Immobilien ist es ja auch immer schwierig Emotionen an den Erwerber zu übertragen.

00:08:51: Wir haben meistens alte kleine Grundrisse.

00:08:53: Das lässt sich zwar heute alles relativ einfach verändernden umsetzen.

00:08:58: Aber in dem Moment, wo der Interessent die Immobilbesichtig ist es ja einfach noch im alten Zustand und genau also deswegen ich mache das natürlich mit Zahlen Daten und Fakten was ist der Quadratmeterpreis in der Region wert?

00:09:12: Was gibt es für Abschläge für die etwaischen Sanierungskosten?

00:09:16: Was ist der Bodenrichtwert und das Grundstück Wert?

00:09:18: da komme ich auf ein mathematisches Ergebnis und das stelle Ich aber gemeinsam mit den Eigentümern in Relation zu dem was sich auch potenzielle Erwerber leisten können.

00:09:29: Denn ohne den richtigen Käufer und ohne denjenigen, der das Ganze auch bezahlen kann funktioniert es am Ende des Tages sowieso nicht.

00:09:38: Du begleitest ja die Eigentümer beim Verkauf auch wirklich bis Jahr eng mit denen dann auch in den Verhandlungen?

00:09:46: Was überrascht ich denn in der Praxis so am häufigsten wenn du ein älteres Haus erstmals bewährt ist?

00:09:51: Ist es der Objekt wert oder sind's ganz andere Punkte?

00:09:54: Also das sind eigentlich ganz andere Punkte, denn ich bin ja in vielen Objekten unterwegs.

00:09:58: Es sind nicht nur alte Sanierungsbedürftige Immobilien, sondern auch Wohnungen oder Neugebaute Immobilie.

00:10:04: Der Wert ist natürlich immer am spannendsten – das möchte jeder wissen!

00:10:09: Aber gerade bei den alten Immobilieren ist es sehr interessant wenn ich darüber über das Grundstück laufe und mir auch das Haus von außen anschaue, da gibt es meistens nachträgliche Baumaßnahmen anbauten auf dem Grundstuck Und wenn ich dann nach Unterlagen dazu frage, da hat entweder niemand Unterlagen oder es gab dazu auch nie Unterlagen.

00:10:31: Also das ist ganz spannend!

00:10:32: Ich würde sagen ja gerade so.

00:10:34: die Objekte, die vor neunzehntundertreißig gebaut wurden und da auch belebt wurden.

00:10:39: Die kannten wahrscheinlich das Thema Baugenehmigung oder Datikunterlagen.

00:10:44: Das war einfach gar nicht so gammel in Liebe.

00:10:47: Es ist natürlich aber heute interessant.

00:10:49: also wenn ich jetzt eine Nubilie begutachte diesen großen Anbau dran, dann sollte der auch genehmigt sein.

00:10:55: Ich hatte das in meiner Vergangenheit auch.

00:10:57: da wurde eine Immobilie veräußert.

00:10:59: die hatte an Grundstück dazu einen relativ großen Teich und an dem Teich hat sich jemand damals wie eine kleine Hütte dazugebaut einfach aufzuhalten und im Nachhinein hat sich herausgestellt oder im Zuge der Objektbewertung hat es herausgestellt dass das Ernst in Schwarzbau war.

00:11:20: Ja, also das erlebe ich oft.

00:11:22: Das ist natürlich auch immer ganz lustig.

00:11:24: die Erwerber, die kennen das Objekt meist nur so, die denken das hat alles seine Nichtigkeit.

00:11:29: aber wenn man das Ganze mal in der Tiefe prüft stellt man fest es war früher einfach oder im großen Teilen einfach nicht so dass man alles hat genehmigen lassen, dass man überall hat nachgefragt und man hatte auch nicht für alle Baumaßnahmen irgendwelche Protokolle Statiknachweise sondern man hat einfach mehr gemacht als gefragt.

00:11:49: Das Herkauf natürlich relevant, spannend und auch preisbeeinflussen.

00:11:55: Inwiefern ist das preisbeinflusst?

00:11:57: Na ja beispielsweise ich gehe davon aus hier auf dem Grundstück ist alles was sich hier an Baumaßnahmen sehr genehmigt und auch geprüft dann bewerte ich das natürlich auch entsprechend ein.

00:12:10: wenn es sich aber im Nachhinein herausstellt das ist ein schwarzbaum oder dass darf so gar nicht stehen und liegen wie ich das hier gerade sehe ist das natürlich für die Erwerberseite entscheidend.

00:12:21: Bestenfalls bekommt man das Ganze aber auch gegen Geld nachgenehmig geprüft und von einem Statiker oder Architekten umgesetzt, aber ich habe es auch schon erlebt dass man das ganze zurückbauen musste und das mindert ja A die Substanz die ich vor Ort sehe und verursacht noch zusätzliche Kosten und sowas muss natürlich berücksichtigt werden.

00:12:45: Wie sieht denn jetzt der Markt für sanierungsbedürftige Häuser aktuell aus und welche Käufergruppen interessieren sich dann noch für solche Immobilien?

00:12:53: Sind es hauptsächlich Familien, die jetzt in die erste Immobilie einziehen wollen oder sind es womöglich ältere Ehepaare wie so dem Marktstand.

00:13:03: Also ich würde sagen Es sind tatsächlich so wie man sich das vorstellt junge Familien.

00:13:08: Es gibt auch einige... Ich nenne das mal Young Professionals Unternehmer oder junge Menschen, die relativ kapitalstark sind.

00:13:20: Die erfüllen sich auch den Traum.

00:13:23: Aber ich finde wir sind gerade in einer Übergangszeit Ich sagte das ja vor uns schon mit der Zinswende.

00:13:29: So richtig haben sich die Preise und auch die Eigentümer noch nicht an das neue Zinsniveau gewöhnt Und es fühlt sich so an als wären wir eine Übergangsphase.

00:13:40: Der Markt muss sich erst etwas akklimatisieren.

00:13:43: Es gibt gutes Angebot und ich würde auch sagen die Nachfrage ist so, es bleibt der Traum vieler sich in einem Einfamilienhaus zu verwirklichen.

00:13:53: Und man muss sagen ein altes Ernährungsbedürftiges Haus hat oft viel mehr Scham als eine neu gebaute Immobilie.

00:14:01: Es ist vielleicht sogar ein Lagen, den man heute gar nicht neu bebauen kann.

00:14:05: Das ist für viele auch wichtig und entscheidend.

00:14:10: weil du das gerade ansprachst mit älteren Ehepaaren.

00:14:12: Also ich würde sagen, die zähle ich eher zur Verkäuferseite.

00:14:17: Man muss aber dazu sagen... Ich nenne das Verkopplungsgeschäft.

00:14:20: Das kommt auch recht häufig vor.

00:14:22: Ein altes Ehepar hat eine dreistöckige Immobilie ihr halbes Leben lang bewohnt und die sagen jetzt aus Altersgründen möchte und muss sich mich verkleinern.

00:14:33: Ich möchte alles auf einer Ebene haben.

00:14:35: Aber ich möchte nicht in einer Wohnungsgemeinschaft Also kein mehr Familienhaus ziehen, ich möchte ein Bungalow.

00:14:42: Und eine mal würde ich sagen die Nachfrage nach Bungaloa also nach Wohnraum auf einer Etage trotz dem relativ groß ist sehr hoch aber es gibt davon relativ wenig.

00:14:55: Die sind auch alle relativ alt ne?

00:14:57: Die die siebzehn Jahre Bungalaos die damals groß im Kommen waren die gibts ja immer noch aber die sind alle sanierungsbedürftig

00:15:04: Genau und das is natürlich für die... für das ältere Ehepaar jetzt kein Thema mehr.

00:15:08: Die möchten einfach nur umziehen, die möchten keinen neuen großen Baumaßnahmen, kein neues Abenteuer.

00:15:14: Die wollen einfach so groß rein in die altersgerechte Bibliothek wohingegen und ich stelle es immer wieder fest junge Familien teilweise lieben dieses Abenteuern.

00:15:25: Die möchte sich selber verwirklichen und sie wollen sich auch kreativ entfalten.

00:15:30: und das ist einfach in einem alten Haus Ja, besser möglich als in einem klassischen Neubau.

00:15:37: Man könnte natürlich auch im Neubbau andere Grundrisse, andere Außenmaße verbauen aber das ist meist dann auch nicht mehr standardisiert und dementsprechend teuer.

00:15:49: Und ja also aus meiner persönlichen Perspektive muss ich sagen Ich finde es schön alten Immobilien wieder neues Leben zu verschaffen.

00:15:58: Das ist einfach schön, dass verlängert die Lebenszeit.

00:16:01: Wir haben oft auch Regionen, wo es natürlich Siedlungen gibt mit vielen alten Immobilien und man merkt schon den Wandel.

00:16:08: Er ziehen immer wieder neue jungen Familien mit Kindern hinzu.

00:16:12: Es ist wieder eine schöne neue belebte Nachbarschaft und jeder trägt so seinen Teil dazu bei.

00:16:19: Was sind denn die häufigsten Fehler?

00:16:20: Die Eigentümer beim Verkauf eines Altenhauses machen.

00:16:23: Gibt's da Fehler, die immer wieder kommen?

00:16:25: Ja also das gibt es immer wieder.

00:16:27: viele haben keinen richtigen oder wissen nicht genau, was für Unterlagen sind denn für den Verkauf wirklich notwendig?

00:16:36: Und es gibt einfach Unterlagen die gar nicht so einfach zu schaffen.

00:16:41: Zumindest wenn man sich nicht mit der Materie auskennt.

00:16:45: und dann brechen die Eigentümer nach vorn und sagen wir wollen das jetzt schnell über die Brille bringen Wir sind Macher und wir inserieren das selbst.

00:16:53: und das mag vielleicht auch funktionieren.

00:16:55: Wenn der Preis richtig gefunden ist gibt es da auch Interessenten.

00:16:58: aber Dann läuft man die Gefahr, dass die Interessenten die Finanzierung so oder so nicht dargestellt bekommen weil es einfach an Unterlagen mangelt.

00:17:07: Und das ist ein sehr holbischer und auch unprofessioneller Prozess wenn man vor dem Vermarktungsstart alles bei Sammeln hat.

00:17:17: Wenn ich nämlich erst im Zuge der Besichtigung sage jetzt muss ich irgendwo einen Energieresweis beantragen oder ich muss alte Bauakten irgendwo her organisieren dann Ja, sehr schlecht.

00:17:29: Das kann mehrere Wochen, Monate dauern und in der Zeit verliert vielleicht auch der Interessent das Interesse.

00:17:35: Er bekommt ein Alternativangebot.

00:17:37: also dass ist sehr unführlich schütteln verkauft schnelles vorausbrechen ohne sich konkret klare Danungen zu machen.

00:17:44: ich finde man sollte auch als auf der Eigentümer Seite Man sollte sich immer die Frage stellen wie sieht es dann auf der R Werber Seite aus?

00:17:51: Also auch die Themen Sanierungskosten.

00:17:54: was ist möglich?

00:17:55: Was muss ich machen?

00:17:57: Die Frage sollte man sich vorherstellen, weil viele die Jahrzehnte nicht saniert haben wissen gar nicht wie sie sich die Preise entwickelt haben und schätzen das Volk auf euch ein.

00:18:07: Aber auf der anderen Seite habe ich auch einen Tipp an diejenigen, die das auch ohne den Markler einfach schnell versuchen wollen.

00:18:14: Ich würde zum Beispiel keine großen Sanierungsarbeiten an der IMEB vornehmen.

00:18:19: Das würde ich den Erwerbern überlassen, die wollen kreativ und individuell das Ganze selbst umsetzen.

00:18:25: Was aber immer Verkaufsförderung ist, ist eine gepflegte Außenanlage denn es gibt viele alte Mobilien, die sind aufgrund der diversen Themen seit Jahren nicht bewohnt wirken dann sehr schnell, sehr verwahrlost.

00:18:39: Und wenn man dafür ein wenig Geld sage ich mal das ganze Mal wieder ordnet und strukturiert Dann ist das ein ganz anderer Start in eine Besichtigung, eine ganz andere Start in die Vermarktung.

00:18:51: Dazu würde ich jedem raten?

00:18:53: Ja genau!

00:18:53: Das sind so Themen.

00:18:56: Also es lohnt sich nicht vor dem Verkauf noch zu sanieren nur den Garten und das Äußere ein bisschen aufzuhübschen weil das dann wirklich einen höheren Impact hat

00:19:06: Richtig.

00:19:07: Also ich würde das nochmal kurz einklammern, es gibt natürlich auch Unternehmer die selbst im Handwerk tätig sind.

00:19:13: wenn sie natürlich die Möglichkeit haben einen Sanierung deutlich günstiger darzustellen als der klassische Endverbraucher dann ist das sicherlich eine Überlegung wert.

00:19:22: aber das ist ja jetzt nicht der Regelfall und der klassischen Hausbewohner der mit dem Handwerk nichts zu tun hat oder selbst nicht günstig sanieren kann.

00:19:33: er sollte in meinen Augen die Finger davon lassen der investierten Geld, was er im Endeffekt vielleicht gar nicht wieder rausbekommt.

00:19:41: Und diejenigen, die eben nach einem sanierungsbedürftigen Haus schauen, die möchten auch diese Reise, sie möchten sich auch freien Falten und die möchten da auch ihre eigenen Ideen umsetzen?

00:19:50: Das würde ich denen nicht vorher verbauen!

00:19:54: Was sind denn so die Unterlagen und Nachweise, die ich auf jeden Fall berat haben sollte wenn ich mich jetzt an dich oder einen anderen Makler wende?

00:20:03: also Auf jeden Fall braucht man immer ein aktuelles Grundbuch, das ist wichtig für die Finanzierung und natürlich auch um zu klären wie sind die Gegebenheiten.

00:20:12: Gibt es irgendwelche Wegerechte?

00:20:14: Gibt's irgendwelchen Dienstbarkeiten

00:20:15: usw.?

00:20:17: Wichtig ist auch ein Energieausweis.

00:20:20: Das hat man in der Regel so nicht zumindest wenn das eine alte Gerbte im Mobil ist.

00:20:26: Und was ich feststellen musste in den letzten Jahren, was aber auch richtig so ist.

00:20:30: Was immer mehr an Bedeutung gewinnt und heute wahrscheinlich gar nicht ohne geht sind Wohnflächenberechnungen und ordentliche Grundrisse.

00:20:39: Denn das man vielleicht von früher hat Hand gezeichnete Grundrissel Das ist für die Bank heute nicht mehr akzeptabel

00:20:45: Ja

00:20:46: und was natürlich auch schön ist Für alle Beteiligten für Banken und auch Erwerber in irgendeinem alten Ordner noch Rechnungen findet, was wurde denn vielleicht irgendwann einmal am Haus gemacht?

00:20:58: Denn irgendwas ist immer passiert.

00:21:01: Ja die Rechnung sollte man alle zusammentragen dann sollte man eine Modernisierungsauflistung machen.

00:21:07: Das bringt auch Homo-Punkte das ist auch förderlich für den Kaufpreis.

00:21:10: es schafft auch eine gewisse Transparenz Baulassenauskunft.

00:21:16: aber ich denke dass bei einem Einfamilienhaus in dem Bau ja reicht das.

00:21:20: wichtig ist auf jeden Fall Grundbuch, Energieausweis und Wohnflächenberechnung mit öffentlichem

00:21:24: Grund.

00:21:25: Perfekt!

00:21:26: Was sollten denn Käufer eines alten Hauses unbedingt prüfen damit aus dem vermeintlichen Schnäppchen jetzt keine Kostenfalle wird wie ich es am Anfang beschrieben habe?

00:21:35: Und welchen Rat gibt's für den Menschen die jetzt ein Sennierungsbedürftiges Haus kaufen möchten?

00:21:40: Also was ich auf jeden Fall prü-prüfen würde – und das wahrscheinlich auch mit jemanden vom Fach.

00:21:45: Das erlebe ich übrigens auch oft – dass nach Einigung oder bei der Einigung jemand von Fach dazukonsultiert dazu gezogen wird, um da einfach seine fachmännische Meinung zur Bausubstanz abzugeben.

00:21:57: Denn wenn es innerhalb der Bausupstanz grobe Mängel gibt wie man vielleicht gar nicht von außen sieht und vielleicht hinter Trockenbauwänden sind dann kann das natürlich zu einer riesigen Kostenfalle werden.

00:22:10: Dann auf jeden Fall das Thema der Genehmigungen prüfen.

00:22:14: Es sind alle Anbauten sofern es die gibt genehmigt weil das wirklich Kostenfallen.

00:22:20: Und ansonsten würde ich jedem Erwerber empfehlen und raten, weil das entscheidet darüber ob das Ganze jetzt der Traum ist oder nicht.

00:22:30: Jeder kann sich vorab die Frage stellen.

00:22:34: Das sollte man sich auch die Frage stellt was sind denn heutzutage wirklich diese Nierungskosten?

00:22:40: Ich stelle immer wieder fest dass sich Erwerbers grob verschätzen Kalkurieren mit deutlich weniger Kosten.

00:22:48: Das, was es in der Realität wirklich kostet.

00:22:51: und da läuft man natürlich Gefahr dass man das ganze plant Man davon ausgeht das Ganze ist umsetzbar und dann in der reise feststellt Wo misst jetzt geht das Geld aus?

00:23:04: Und das ist natürlich der super Gau sag ich mal Ja Was ich auf jeden Fall berücksichtigen würde und was für mich auch ein entscheidender Fakt ist, ist die Immobilie zum Erwerbszustand bezugsfähig oder nicht?

00:23:20: Denn man muss natürlich auch einkalkulieren sofern die Immobilien nicht bezugsfähig sind.

00:23:25: Weil vielleicht die Heizung nicht funktioniert weil irgendwo irgendwas undischt ist oder es in das Dach reinregnet oder solche Themen.

00:23:32: Dann muss man natürlich berücksichtig sein dass heutzutage auch die Bauzeiten relativ lange sind ja mittelfristig, langfristig mit einer Doppelbelastung rechnen muss.

00:23:44: Auch das gilt es mit einzukalkulieren.

00:23:47: da kann man zwar mit der Bank darüber sprechen dass man quasi einen enttilgungsfreien oder ein zinsfreiem Zeitraum bekommt aber zusammenfassen kann man sagen ich würde das ganze baulich tief prüfen lassen und ich würde mir auch vorab einen konkreten Plan aufsetzen.

00:24:06: wie lange dauert das Ganze?

00:24:08: Was kostet das Ganze?

00:24:10: Denn wenn ich alle strukturiert im Plan habe, kann ich darüber klar und einfach entscheiden.

00:24:15: Man darf sich nicht aufgrund der Lage oder aufgrund des Ausblicks an der MUB mitreisen lassen ohne genau zu wissen was mich erwartet.

00:24:27: Wie viele machen das denn im Vorfeld, wenn du da an so Verkäufer gerätst und mit denen dann diskutierst?

00:24:35: Also, das passiert tatsächlich mehr Menschen als man denkt.

00:24:40: Viele gehen wirklich davon aus dass diese Nähung eines Hauses ja mit dreizig vierzig fünfzigtausend Euro gemacht ist und also muss natürlich sagen ich kenne auch immer nicht den genauen konkreten individuellen Hintergrund.

00:24:56: Manch einer hat natürlich die Möglichkeit über Freunde Bekannte oder Familie gewisse Arbeiten und Dienstleistungen deutlich besser, vielleicht auch zu einem Freundschaftspreis darzustellen.

00:25:06: Das muss man natürlich auch berücksichtigen.

00:25:08: aber gerade die großen Positionen Dachdämmung Heizung ist wirklich sehr sehr teuer geboten in den letzten Jahren.

00:25:15: da darf man sich nicht verkalkulieren.

00:25:17: Und ja Gerade heutzutage ist es ja auch ein Thema Man möchte vielleicht noch eine Garage für das Auto.

00:25:24: auch da verschätzen sich Leute Die denken die können eine Garage bauen.

00:25:29: Das funktioniert so aber nicht, vielleicht wenn man das selber Stein auf Stein selbst baut.

00:25:36: Aber wenn an jeder Sanierungsstelle fünf oder zehntausend Euro vernachlässigt kommt man am Ende dazu dass man sich um einen sechsstelligen Betrag kalkuliert und das unter anderem betracht der Zinslast kann schon ein böses Ende nehmen.

00:25:51: Was ist denn jetzt so dein wichtigster Rat an Eigentümer, die heute ein älteres oder sanierungsbedürftiges Haus verkaufen möchten in den nächsten Monaten oder ein zwei Jahren?

00:26:00: Als erstes würde ich sagen es ist wichtig sich um das Haus zu pflegen und zu kümmern auch wenn es nicht gewohnt ist.

00:26:07: Auch wenn der Verkauf auch erst in der Zukunft stattfinden sollte Es bringt sehr große Pluspunkte, wenn die Außenanlage gepflegt ist.

00:26:15: Es ist sehr von Wert, wenn das Ganze möglichst zeitnah Bezugsfertig ist, damit meine ich nicht dass es voll saniert ist sondern Es muss so dargestellt sein das die Fenster funktionieren.

00:26:24: Manchmal sehe ich dessen Scheiben eingeschlagen oder die sind kaputt gegangen.

00:26:28: Das ist natürlich alles unschön.

00:26:30: Solange das Haus so dasteht Dass man direkt einziehen könnte bringt der sehr große pluspunkt und das ist meist mit wenig finanziell im auffahren.

00:26:37: So entstand zu halten Und man muss sich leider von dem Gedanken lösen dass man zwangsläufig genau das gleiche bekommt was danach aber vielleicht einmal bekommen hat.

00:26:46: Der markt hat sich etwas verändert Und ja, man muss das Ganze aus der Ist-Situation betrachten und nicht aus der Vergangenheit oder auf Zuguf von irgendjemand anderem den man kennt.

00:26:57: Ja, und man muss sich auch ehrlich die Frage stellen – auch wenn es für mich als Eigentümer einen emotionalen Wert hat, weil ich womöglich darin großgeboten bin und mein halbes Leben verbracht habe – dass sieht jemand anders einfach anders?

00:27:10: Weil er diese emotionelle Bindung nicht hat.

00:27:11: und er sieht das aus mathematischer Perspektive ist muss bezahlbar bleiben!

00:27:16: Und das ist glaube ich der größte Punkt vor dem ich heute immer stehe, weil ich bin ja quasi der Partner zwischen beiden Seiten.

00:27:23: Und deswegen... Ich merke das oft Eigentümer haben Risiko-Preisvorstellungen und wissen am Ende des Tages noch nicht einmal was das monatlich quasi in Zahlen bedeutet.

00:27:33: Das sollte man sich auf jeden Fall mal verhauchen für.

00:27:36: Super!

00:27:37: Kevin, herzlichen Dank für das interessante Gespräch.

00:27:40: Wer mehr erfahren möchte Ich verlinke deine Seite unten in der Beschreibung und in den Schoen.

00:27:45: Und so hast du ja auch einen Blog, wo du einige interessante Details aus deinem Makleralltag immer wieder hervorhebst – da kann jeder dann auch noch mal gucken!

00:27:55: Wer mehr erfahren möchte über Wohnen und Finanzieren, der abonniert gerne unten den Kanal.

00:28:02: Gefällt mir, wäre auch super!

00:28:04: Wir sehen und hören uns dann in dem nächsten Episode wieder.

00:28:08: und Kelvin nochmal herzlichen Dank.

00:28:09: Vielen Dank Daniels, es hat mich sehr empfohlen.

00:28:11: Mich auch Ciao!