"Vom Einzelkauf zum Mehrfamilienhaus: Die wichtigsten Learnings für Renditeimmobilien" - Interview mit Philipp Netz

Daniel Korth: Moin Philipp, wir haben ja im ersten Video über einzelne Wohnungen gesprochen, die du dir gekauft hast und dann anschließend vermietet hast. Heute schauen wir auf das ganze Mehrfamilienhaus. Was hat dich denn ursprünglich daran gereizt jetzt in Mehrfamilienhäuser zu investieren statt nur in einzelne Einheiten? Philipp Netz: Ja, moin Daniel. Schön, dass wir unser Gespräch hier fortsetzen können. Ja, Mehrfamilienhäuser versus einzelne Wohnungen. Also ich habe meine erste Wohnung gekauft und habe damals auch gleich gemerkt ich bin Teil einer WEG. Ich habe nur bedingt Einfluss darauf, was wirklich mit dem Haus passiert. Ich weiß noch, damals waren so ein paar Sachen Treppenhaus, Fassade Garten.

Etc., wo ich mir dann eigentlich Gedanken gemacht habe, wie ich es schöner gestalten könnte, aber relativ schnell zu dem Ergebnis gekommen bin, dass da eigentlich auch die alte Eigentümerschaft nicht so richtig Änderungsbedarf sieht. Und darüber hinaus habe ich auch relativ schnell: gemerkt bei mir damals, welches Potenzial die einzelne Wohnung mit sich gebracht hat. Und dann kam wieder der Zahlenmensch durch, der gesagt hat, das kann ich doch bestimmt Mal sechs oder mal sieben machen, wenn ich einfach ein ganzes Haus kaufe und so bin ich dann damals tatsächlich direkt nach der ersten Wohnung auf das erste Mehrfamilienhaus gewechselt. Daniel Korth: Du hast ja gesagt, du hast deine erste gekaufte Immobilie zur Vermietung hast du dann wieder verkauft und hast das Geld dann genommen, um in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, richtig? Philipp Netz: Richtig, ja. Daniel Korth: Und da hast du dann den Hebel auch gleich Philipp Netz: schon gesehen? Total. Also rein vom Finanzierungsvolumen alleine. Meine erste Wohnung waren glaube ich damals irgendwie knapp 55.000 Euro. Das heißt, ich habe irgendwie 5.000 Euro Eigenkapital damals mitgebracht, hatte auch da schon einen relativ hohen Bankanteil Und das habe ich dann verkauft daraus kamen dann tatsächlich irgendwie um die 35.000 Euro Gewinn nach Abzugkosten Vorfälligkeitsentschädigungen etc.

Und: diese 35.000 Euro haben dann gereicht um im nächsten Schritt ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren, wofür ich 500.000 Darlehen von der Bank bekommen habe. Das heißt, der Vermögenswert, den ich da bewegt habe, hat sich verzehnfacht Und das war für mich dann damals schon schwer beeindruckend dass das so einfach funktioniert und am Ende hatte ich ja wirklich 5000 Euro Ausgangsbasis und stand irgendwie anderthalb Jahre später plötzlich bei einem Haus, was die Bank mindestens mit einer halben Million taxiert hat. Daniel Korth: Okay, das heißt da hast du dann natürlich einen ganz anderen Hebel, aber was sind denn noch weitere Vorteile wenn man jetzt so ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kauft? Philipp Netz: Also Daniel Korth: der größte Philipp Netz: Vorteil ist für mich weiterhin, dass ich das Zepter selber in der Hand habe. Das heißt, ich kann meine Anlage gestalten.

Wenn ich auch daran denke, ich war früher als Banker ja auch in Vermögensberatungsthemen und habe über Portfolien über Aktien über Fonds, über Lebensversicherung: etc. mit den Kunden gesprochen, sie dazu beraten. Ich hatte bei keiner einzigen Anlageklasse so viele Einflussmöglichkeiten wie bei einem Mehrfamilienhaus. Und das ist für mich bis heute einer der schlagenden Hebel, warum man in Mehrfamilienhäuser investieren sollte, vor allen Dingen auch statt eben Versicherungen oder sonstige Sachen, wo man doch in ein Korsett reingeht was man eigentlich nicht wirklich beeinflussen kann. Daniel Korth: Mhm. Aber wo es Vorteile gibt, gibt es natürlich auch Nachteile Welche Nachteile oder so typische Stolperfallen muss man denn bei Mehrfamilienhäusern besonders im Blick haben? Philipp Netz: Daniel, da hast du vollkommen recht und das ist auch ein sehr wichtiger Punkt. Man soll sich natürlich nicht schönreden, denn wenn du das ganze Haus hast, dann bist du in der Verantwortung für alles, was dort passiert. Intro: Das

Philipp Netz heißt, du musst eine sehr gute Zustandseinschätzung machen, du musst auch eine realistische Potenzialanalyse vielleicht sogar auch einen realistischen Zehn-Jahres-Plan aufstellen, denn eine Immobilie ist ja ein Marathon und: kein Sprint. Und wenn dann natürlich wirklich was kaputt geht, dann musst du auch eine Entscheidung treffen. Das ist tatsächlich auch bis heute eine meiner größten Herausforderungen, dass man natürlich dann auch Geschwindigkeit haben muss, man muss auch gute Handwerkerkontakte haben, man muss Preise vergleichen. Also all das, was einem natürlich bei einer Wohnung die Hausverwaltung abnimmt und damit dem Kapitalanleger das Leben viel, viel einfacher macht, das hat man bei einem Mehrfamilienhaus natürlich intensiver gemacht Man kann auch das alles an einer Hausverwaltung auslagern aber sind wir bitte realistisch die Hausverwaltung verwaltet in der Regel und ist selten der richtige Ansprechpartner um ein problembehaftetes Objekt wirklich zu optimieren. Und da liegt natürlich auch der größte Hebel drin, also hat man da Chance und Risiko sehr, sehr nah beisammen.

Daniel Korth Und wie viele Mehrfamilienhäuser hast: du dir jetzt in den vergangenen Jahren dann schon angeguckt und gab es da auch welche, die von vornherein dann gleich rausgefallen sind, weil sie eben solche Merkmale oder Nachteile hatten? Philipp Netz: Auf jeden Fall. Also besichtigt habe ich mit Sicherheit in den letzten fünf Jahren, ich würde sagen, wahrscheinlich sogar mehrere hundert oder ja, auf jeden Fall im dreistelligen Bereich, denn es ist natürlich genau die Kunst dabei, die Objekte zu finden, die auch wirklich passen die in die eigene Strategie passen wo man auch die Chancen sieht. Ja Gekauft wurden am Ende vielleicht 10. Also dementsprechend ist das auch ein sehr, sehr schöner Spiegel wie hoch wirklich auch die Quote sein kann. Und ich kann aber jedem nur dazu raten guckt euch lieber 100 an und kauft nur 10, als dass ihr das Gefühl habt, ihr müsst gleich bei jedem Haus, was ihr euch anguckt, es kaufen. Denn dann entsteht auch so eine emotionale Verbindung zu einem Haus, wo man eigentlich eher rational erstmal abwägen muss, ob das überhaupt passt.

Daniel Korth: Mhm. Gibt es denn für dich da von vornherein schon so Red Flags, die dir ins Auge fallen, wo du sagst nee, hier gehe ich auf gar keinen Fall rein? Philipp Netz: Also ich versuche inzwischen wirklich umfangreiche Sanierungsprojekte zu vermeiden. Weil ich bin nicht der Typ, der Spaß daran hat, sich mit Energieberatern und Vorschriften und zehn verschiedenen Perspektiven auf die Immobilie auseinanderzusetzen, sondern ich kaufe am liebsten wirklich Sachen, die relativ solide in den letzten 20, 30 Jahren einmal von Grund auf saniert wurden, sodass man eher über eine laufende Instandhaltung redet als über eine Kernsanierung Ansonsten Red Flag ist für mich auch weiterhin ein gewisses soziales Klientel.

Ich versuche auch immer... Und Mieter zu finden und auch Vermieter zu sein von Leuten die einfach auch wenigstens eine Motivation im Leben haben, morgens aufzustehen und zur Arbeit zu gehen. Da gibt es ja auch in einigen Städten in einigen: Dörfern wahrscheinlich sogar auch Klientel wo ich einfach nicht so richtig warm werde, weil ich auch glaube, dass denen langfristig einfach auch egal ist, was mit dem Haus passiert. Daniel Korth: Okay Das heißt, wenn das Amt die Miete übernimmt, das ist dann schon ein bisschen schwieriger? Philipp Netz: Ist eine sehr persönliche Entscheidung, aber für mich ja. Ich kenne tatsächlich viele Vermieter die fahren genau eine andere Strategie und fahren damit gut. Aber das ist dann eine sehr subjektive Einschätzung, die ich für mich gefunden habe. Daniel Korth: Wie wichtig ist denn der Standort bei einem Mehrfamilienhaus? Also wenn das jetzt ohne öffentlichen Nahverkehr sein sollte, dann ist es ja ein klarer Nachteil Bewertest du sowas auch oder hat das gar keinen Einfluss? Philipp Netz: Sowas bewerte ich natürlich. Am Ende muss ich für mich immer die Frage beantworten kann ich mir vorstellen, dass Leute hier wohnen Ja.

Es gibt so eine Faustformel dass man sagt, je kleiner das Dorf desto dichter muss das Haus am Kirchturm: liegen, weil man unterstellt dass natürlich eine gewisse zentrale Lage auch in kleineren Ortschaften immer die sein wird, die als letztes wegfallen wird. Ja. Am Anfang wird wahrscheinlich eher die Peripherie etwas abbauen, dann gehen die Leute wieder eher ins Zentrum zurück, auch bei Kleinstädten. Und das ist auf jeden Fall ein Punkt, den ich beachte. Am Ende ist es aber auch wirklich eher ein preistreibender Punkt. Je höher ich das Risiko sehe, dass dort vielleicht doch die Vermietung schwerer werden könnte, also Leute nicht wohnen wollen, desto günstiger muss einfach der Einkaufspreis sein. Wenn es halt wirklich eine komplett ländliche Lage ist, man aber das Haus dann zu einem sehr, sehr günstigen Preis kaufen kann, lohnt sich auch dort eine Bewirtschaftung weiterhin. Daniel Korth: Okay. Und gibt es denn eine Mindestanzahl an Wohneinheiten, ab der sich jetzt für dich ein Mehrfamilienhaus wirklich lohnt?

Philipp Netz Also aus der Erfahrung heraus zeigt sich schon, dass auch die: Verwaltung und das ganze Organisatorische drumherum deutlich einfacher wird, wenn man in Richtung zehn Einheiten kommt. Das ist auf jeden Fall zu beobachten weil auch viele Hausverwaltungen heutzutage bei kleineren Objekten sogar ablehnen. Und wenn man dann wirklich auch langfristig damit plant, solche Sachen auszulagern, dann ist das so eine Schallmauer, die ich beachten würde. Alles drumherum kleinere Objekte etc., da muss man sich zumindest darauf einstellen, dass man eben auch sehr, sehr viel Verwaltungstätigkeit bei sich behalten wird. Daniel Korth: Okay, ja, da sollte man darauf achten wenn man gerade so wie du mehrere Mehrfamilienhäuser hat und sich dann am Ende vor allem um eins dann kümmern muss. Philipp Netz: So ist es. Also ich habe bei fast jedem Objekt am Anfang relativ viel Aufwand weil dann eben die Entwicklung passieren muss. Probleme werden gelöst.

Wie gesagt, ich kaufe dann auch Häuser, wo leider auch manchmal offensichtlich ist, dass da die letzten: Jahre nicht alles rund gelaufen ist. Und das kann dann eben auch mal eine schnelle Entwicklung Optimierung sein, wo man auch innerhalb von wenigen Wochen Probleme abstellen kann. Aber gerade jetzt habe ich auch wieder ein Haus, da sind es wirklich langwierige Themen, die substanziell einfach auch von Wohnung für Wohnung durchgegangen werden müssen, bis hin zu irgendwelchen Polizeieinsätzen, wo man einfach auch Stück für Stück gucken muss, dass man auch gewisse Probleme In der Bewohnerstruktur einfach auch langfristig angeht indem man natürlich auch da versucht, ja also so hart es klingt aber Klientelpolitik zu betreiben, indem man natürlich die Störenfriede irgendwie versucht davon zu überzeugen dass es vielleicht doch nicht die richtige Wohnung für sie ist, wenn sie das ganze Hausgefühl terrorisieren.

Daniel Korth Ja, da habe ich auch meine Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern gemacht als Mieter und das ist schon wirklich schwierig teilweise, aber da kommt es immer auf die Region drauf an, wenn du in so einem sozialen Brennpunkt wohnst Also ich habe: damals in Ludwigshafen gewohnt und das war schon schwierig. Philipp Netz: Definitiv definitiv Aber das sind dann wirklich auch Extremfälle, wo ich jedem Anfänger von abraten möchte. Also dann sucht weiter dann ist das eines der 90 Häuser die ihr aussortiert. Geht bitte nicht zu viele Kompromisse ein, sondern guckt wirklich darauf, dass ihr euch das Umfeld, wo ihr investiert selber auch vorstellen könnt. Daniel Korth: Wie gehst du denn jetzt persönlich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses vor? Jetzt von der Suche ganz am Anfang über die Due Diligence bis zur Finanzierung im Endeffekt? Philipp Netz: Also die Suche lasse ich zu 95% online laufen. Das heißt, es gibt gewisse Suchtools, es gibt ja Portale über die man Häuser findet und das ist auch weiterhin aus meiner Sicht der beste und einfachste Markt für jemanden, der startet.

Später kommen dann irgendwann noch Maklerkontakte dazu, dann kriegt man vielleicht auch mal Sachen so angeboten aber der Start ist immer die Suche online.: Okay. Dann kommt natürlich schon die Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer, wo man gucken muss, dass man bei Objekten die augenscheinlich sehr attraktiv sind, natürlich sehr schnell ist. Also Reaktionsgeschwindigkeit, schnelle Besichtigung, verbindliches Auftreten vor Ort sind das A und O, um natürlich auch bei guten Objekten auch zum Zuge zu kommen. Zum Zuge kommen heißt aber auch im ersten Schritt nur, dass man den Eigentümer überzeugt hat. Dann kommt die Due Diligence. Und das ist, glaube ich, ein Fehler, den viele am Anfang machen, dass sie erst die Due Diligence machen wollen, um dann den Eigentümer zu überzeugen. Ich glaube, die Reihenfolge wird schwierig Weil du natürlich dann einfach noch mit 100 anderen beim Haifischbecken sitzt, wenn das Objekt wirklich attraktiv ist. Wenn du also dann dir mit dem Eigentümer einig bist, dann machst du deine Due Diligence, holst dir im Zweifel auch nochmal den Sachverständigenrat.

Gutachter oder ähnlichem damit die einem zumindest noch mal: 60, 70 Prozent der Anfängerfehler vermeiden können. Auch die haben natürlich nicht die Möglichkeit, alle Probleme zu erkennen. Der Fachjargon spricht da immer von einer zerstörungsfreien Augenscheigennahme. Und das heißt nichts anderes als, die dürfen auch nur auf die Wand gucken, aber nicht die Wand aufklopfen auch wenn sie den Verdacht haben, sondern die können dich dann maximal auf den Verdacht hinweisen, noch mal da näher zu gucken.

Tja, und wenn dann das alles abgeschlossen ist, habe ich parallel mit der Zusage an den Käufer natürlich auch schon mit der Bank gesprochen. Der Bank habe ich einen strukturierten Plan vorgelegt, wie werde ich dieses Haus in den nächsten zehn Jahren bewirtschaften was sind meine Pläne, was sind meine Ziele, was sind meine rechnerischen Größenordnungen, also wo sehe ich potenziell vielleicht auch Risiken Liefere darauf Antworten sodass ich natürlich ein rundes Bild abgebe und die Bank auch sieht,: ich möchte da etwas finanzieren, womit ich mich wirklich auch intensiv beschäftigt habe. Denn am Ende ist es ja mein Ziel, mit möglichst viel Geld von der Bank und mit möglichst wenig Eigenkapital dieses Objekt finanziert zu bekommen. Und das klappt nur, wenn die Bank auch davon überzeugt ist, dass der Wert der Immobilie eigentlich deutlich höher liegt als das, was sie gerade finanzieren sollen. Daniel Korth: Mhm, okay. Sind denn die Verhandlungen und die Kommunikation jetzt mit den Mietern in einem Mehrfamilienhaus aus deiner Erfahrung anders als bei Einzelwohnungen oder ist das relativ ähnlich? Philipp Netz: Also das Mieter-Vermieter-Verhältnis ist aus meiner Sicht Relativ ähnlich. Natürlich wissen die Mieter bei einem Mehrfamilienhaus, dass der Vermieter einen größeren Einflusskreis hat und werden dann sicherlich auch noch mehr auf Themen vielleicht ansprechen die das ganze Haus betreffen.

Meine Erfahrung ist aber auch, dass auch Mieter einzelner Wohnungen sowas gerne beim Vermieter adressieren. Weil vielleicht: auch die Unterscheidungen manchmal gar nicht präsent sind, ob dem jetzt eine Wohnung gehört oder das ganze Haus. Letztens gerade wieder so einen schönen Fall gehabt, wo sich ein Mieter beschwert hat, dass die Nachbarn doch zu laut seien. Wo man dann auch als Vermieter ich sag mal, so einen leichten Ellenbogen rausholen muss und sagt, Mensch dann sprech doch bitte mit deinen Nachbarn. Das ist doch nicht meine Aufgabe, da den sozialen Frieden von Tür zu Tür herzustellen. Solche Themen hast du natürlich im Mehrfamilienhaus öfter erlebt Weil sie sich natürlich für alle bei dir eher aufgehoben fühlen. Daniel Korth: Das stimmt. Du hast ganz kurz schon das Thema Energieeffizienz angesprochen. Welche Rolle spielt die denn bei Mehrfamilienhäusern für dich? Und wo lauern hier für Investoren besondere Fallstricke oder Chancen Du hast ja schon gesagt, gerade bei diesen sanierungsbedürftigen Häusern Häusern da lässt du die Finger von, aber wie gehst du da generell mit um mit dem Thema Energieeffizienz?

Philipp Netz Also das Thema Energieeffizienz hat aus meiner Sicht: zwei Seiten. Zum einen gibt es eine praktische Einschätzung, die ist massiv wichtig für den Investor. Das ist zum einen natürlich, wie spiegelt sich das Haus heute auch in Sachen Nebenkosten wider. Welche Nebenkostenverbräuche habe ich tatsächlich, denn das bestimmt natürlich auch die Gesamtmiete, die mein Mieter trägt und damit auch die Kaltmiete die bei mir bleibt. Also an der Stelle sollte man sehr genau hinschauen, wie verbrauchsintensiv dieses Haus ist. Das bekommt man in der Regel über Nebenkostenabrechnung oder ähnliche Sachen raus. Dann hat es aber auch bei der Finanzierung einen wesentlichen Einfluss weil Banken da heute auch drauf gedrängt werden. Dass sie natürlich von der Politik Auflagen bekommen, Energieeffizienz auch als Auflage in Kreditverträge mit reinzubringen.

Deswegen ist es da auch wichtig, natürlich auch Häuser zu finden, die auf dem Papier eine gute Energieeffizienz haben. Denn da kommen wir jetzt aus meiner Sicht zur Kehrseite dieses Themas. Denn: Energieausweise sind da maximal die halbe Wahrheit weil die Energieausweise ja wirklich sehr standardisiert erstellt werden und wenn sie dann sogar noch bedarfsorientiert ausgestellt sind und nicht verbrauchsorientiert, dann kann da was ganz anderes auf dem Zettel stehen, als du nachher in dem Haus wirklich vorfindest. Also grundsätzlich ist natürlich Energieeinsparung ein wichtiges Thema. Meiner Meinung nach vielleicht sogar auch das Thema der nächsten 10, 20 Jahre, weil einfach der politische Druck an der Stelle so groß ist. Da gab es jetzt ja aber zum Glück auch ein, zwei Aktionen wo zurückgerudert wurde. Das war ja vor, ich weiß nicht genau, zwei, drei Jahren wurde es ja richtig gehypt Da ging es ja sogar in Richtung Nutzungsverbot und so Also ganz viele komische Theorien.

Deswegen glaube ich, es ist für Investoren weiterhin wichtig, vorher zu prüfen, welche echten Verbräuche ein Haus hat. Denn das macht später auch den Wert des Hauses aus, weil Häuser die viel verbrauchen,: Werden nicht in der Lage sein, viel Kalkmiete einzuspielen, werden damit nicht in der Lage sein, auch wirklich nachhaltig sanierbar zu sein. Und so kommt man da in eine Abwärtsspirale rein, die man dann wirklich nur mit großem Sanierungsaufwand durchbrechen kann. Daniel Korth: Ja, und das sollte man halt vermeiden, gerade wenn man mit dem ersten Mehrfamilienhaus anfängt. Philipp Netz: Total, total. Daniel Korth: Also das Philipp Netz: ist dann schon fortgeschrittenen Level. Daniel Korth: Apropos fortgeschrittenen Level, braucht man denn für so ein Mehrfamilienhaus zwingend eine Unternehmensstruktur? Nein, definitiv nein. Okay, und gibt es so steuerliche Besonderheiten bei den Mehrfamilienhäusern, die man unbedingt kennen sollte?

Philipp Netz Also das Thema Struktur zahlt ja auch auf die Steuer ein. Sicherlich geht es da auch um Haftung aber primär um die Steuern Und meine Erfahrung ist, das erste Mehrfamilienhaus sollte man in jedem Fall privat kaufen, denn man kann natürlich mit einer Immobilie: auch dieses schöne Wortspiel steuern steuern und damit beeinflussen welche Kosten verursache ich und welche verursache ich nicht. Einer der wichtigsten Punkte ist, dass man natürlich versucht, innerhalb der ersten drei Jahre nicht mehr als 15 Prozent vom Gebäudewert an Sanierungsaufwendungen haben zu müssen, weil das ist so eine Grenze die dafür sorgt, dass ich die Kosten nicht mehr sofort absetzen kann. Wenn ich diese Grenze also überschreite muss ich meine Kosten teilweise auf 50 Jahre verteilen in der Abschreibung. Das ist natürlich steuerlich auf jeden Fall zu vermeiden. Und ja, jetzt auch sicherlich nicht für Anfänger aber wenn man fortgeschritten ist, kann man heutzutage sogar dieses Thema optimieren, indem man Investitionen im Objekt vornimmt bevor es offiziell umgeschrieben wurde. Denn das ist auch steuerlich so eine...

Ja so eine Besonderheit, dass man Investitionen vor Nutzen-Lasten-Übergang in jedem Fall und bedingungslos: auch zu 100 Prozent abschreiben kann. Daniel Korth: Okay. Du bist ja selbst Gründungs und Unternehmer erfahren. Da haben wir ja im ersten Interview schon drüber gesprochen. Welche Hürden hast du denn persönlich jetzt bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses erlebt und wie hast du sie gemeistert? Philipp Netz: Also die größten Hürden wären... Die Struktur gewesen, auch wenn man nicht vorbereitet ist. Das Problem habe ich zum Glück also selten. Ich habe aber das Feedback bekommen von den Banken dass sie das sehr schätzen auch jetzt in der Phase, wo ich halt Gründer bin und selbstständig geworden bin. Ansonsten ist die Hürde natürlich immer wieder, dass du unterschiedliche Blicke auf das gleiche Haus bei verschiedenen Banken bekommst.

Also du gehst mit einem Haus zu deiner Hausbank, die wenige hundert Meter von dem Objekt entfernt sitzt und sie sagt dir, dass sie das Haus auf jeden Fall nicht begleiten wird, weil sie das aus irgendwelchen internen Gründen nicht als nachhaltig ansieht. Im schlimmsten Falle braucht die Bank drei: Monate, um dir das zu sagen. Deswegen ist das so die Hürde Konzentriere dich möglichst nicht nur auf eine Bank, sondern habe mehrere in der Hinterhand. Sei aber trotzdem so reflektiert, dass du die Argumente, wenn die Bank denn welche hat und sie offenlegt, auch trotzdem prüfst. Denn ich hatte auch schon Konstellationen wo ich dann aufgrund der Ablehnung der Bank auch ein Deal abgesagt habe, weil ich plötzlich auch einen Blick auf ein Haus bekommen habe, den ich vorher nicht hatte. Denn manchmal kann es ja auch sein, dass die Bank wirklich Vorerfahrungen hat mit dem Haus. Daniel Korth: Okay, das heißt es ist dann nur zufällig aufgefallen. Philipp Netz: Genau, also wenn man dann mit dem Bankberater einen Draht hat oder auch mit dem Finanzierungsvermittler, dann kann man ja auch nachfragen, warum, wieso, weshalb sehen sie denn das Haus nicht.

Und da kann ja dann zum Beispiel auch mal die Antwort kommen, wissen Sie, wir hatten das Haus schon und das ist irgendwie aufgrund struktureller technischer Herausforderungen mehrfach negativ: aufgefallen Wollen Sie wirklich, bedenken Sie dies, bedenken Sie jenes. Das ist natürlich immer so ein bisschen Graubereich aber in dem Moment, wo die Bank ja auch das Objekt finanziert geht es da ja auch nicht zwingend um Bankgeheimnis sondern ja eher um ein Objekt, was selber gerade in Finanzierungsanfrage ist. Daniel Korth: Mhm. Was hast du denn aus den Verhandlungen mit Mietern und Vermietern jetzt für die Mieterhöhung für deine eigenen Mehrfamilienhäuser mitgenommen? Philipp Netz: Also wenn man die Mieter erhöhen möchte, dann sollte man auf jeden Fall sich auch Zeit nehmen und den Mietern zuhören. Fragen stellen, Verständnis zeigen und natürlich auch erstmal den Bedarf der Mieter kennen. Es ist nämlich das A und O, dass man dort eine gute Win-Win-Situation schafft. Wenn man nämlich diese Basis mit den Mietern findet, dann kann man auch sich selber erklären, auch seine Situation erklären und findet auch bei vielen Mietern Zustimmung, dass natürlich auch die Kostensteigerung an einem Hausnichtpolis vorbeigeht.

Denn auch dort: sorgt der Mieterschutz gesetzlich dafür, dass die Mieten einfach nicht korrigiert werden können, wenn der vorherige Eigentümer es die letzten 20 Jahre versäumt hat. Und das ist ja genau dieses Gap, was dann heute vielen Eigentümern das Genick bricht wenn ich plötzlich merke, die Sanierung, die mich vor 20 Jahren vielleicht 50.000 gekostet hat, die kostet heute plötzlich 300.000 Euro. Ich habe aber immer noch die Mieten auf dem Papier vereinbart, die ich vor eben teilweise 20 Jahren mit den Mietern abgeschlossen habe. Also zuhören. Zuhören und Brücken bauen. Immer Win-Win für beide Seiten, denn eigentlich sind die Interessen sehr nah beieinander nämlich schönes Wohnen. Daniel Korth: Das hast du jetzt sehr schön zusammengefasst. Ich komme zu meiner letzten Frage. Was sind denn so die drei wichtigsten Learnings oder Aha-Momente die du selbst jetzt mitgenommen hast, speziell beim Kauf und der Vermietung von Mehrfamilienhäusern?

Philipp Netz: Also das wichtigste Learning ist auf jeden Fall Also einfache Strukturen also das, was wir vorhin angesprochen hatten. Ich habe gleich von Anfang an mit GmbH etc. gearbeitet und würde es heute nicht mehr machen. Also privat kaufen ist der einfachste Weg, um Erfahrung zu sammeln und seine eigene Steuerlast gut zu steuern. Dann wirklich auch bei der Ankaufsprüfung Durchaus kritisch sein. Es ist nicht das Ziel, dem Alteigentümer zu gefallen.

Man muss natürlich Sympathie aufbauen, aber man sollte trotzdem kritisch auf Punkte draufschauen, die einem vielleicht auch nur sehr, sehr schemenhaft dargestellt werden. Und das dritte Learning für mich ist auf jeden Fall immer auch realistisch auf das Potenzial des Marktes schauen. Lehnt also keine Häuser ab, nur weil sie heute vielleicht vor 20 Jahren stehen geblieben sind, sondern beschäftigt euch mit der Ist-Situation und erarbeitet für euch einen Plan, wie ihr das: Haus in die Zukunft bringen könnt. Denn das ist auf jeden Fall ein Learning, dass das oft funktioniert, wenn man einfach auch im Haus gut kommuniziert und Lösungen anbietet. Daniel Korth: Sehr schön. Weitere Infos zu Philipp und auch zum Thema Mehrfamilienhauskauf findet ihr in der Beschreibung Dort packe ich noch ein paar Links rein. Und Philipp, es hat mir wieder viel Spaß mit dir gemacht zu sprechen und ich danke dir herzlich, dass du dir die Zeit genommen hast. Philipp Netz: Daniel, vielen Dank für den Austausch War auch mir eine Freude und ich bin gespannt, was dann so an Fragen Reaktionen da noch zukommt. Daniel Korth: Ich bin auch gespannt und schreib es gerne unten in die Kommentare und wir werden dann antworten Bis dahin. Ciao. Ciao.