"Kaufen oder Mieten: So finden Sie die richtige Entscheidung für sich!" - Interview mit Prof. Dr. Tobias Just

Professor Tobias Just: Die Alterung wird dazu führen, dass Menschen lange in ihren Wohnungen bleiben wollen, aber irgendwann raus müssen. Aber der Zugang zu Wohneigentum ist für die untere Hälfte der Bevölkerung tatsächlich dadurch erschwert. Gleichzeitig ist der Kauf von einer Immobilie eine Versicherung gegen Mietsteigerungen. Also alles das, was ich heute kaufe, ist wie eine Versicherung. Die Mietsteigerung, die irgendwann mal kommen könnte, betrifft mich nicht mehr ab. Für alles gilt allerdings Puffer lassen für Unvorhergesehenes, weil Immobilie hat immer Unvorhergesehenes.

Daniel Korth Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Fundament und Finanzen dem Podcast vom Informationsportal Wohnen und Finanzieren. Mein Name ist Tani Kort und in der heutigen Episode spreche ich ein weiteres Mal mit Prof. Dr. Tobias Just von der International Real Estate Business School. Wir sprechen über den persönlichen Immobilienkauf Ob der: Immobilienkauf in Großstädten künftig günstiger ist als Mieten und welche Auswirkungen die Sanierungswelle auf den Immobilienmarkt haben wird. Wenn ihr über diesen Podcast hinaus noch mehr über Mieten oder Kaufen erfahren wollt und die Frage, ob sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, dann schaut doch in das Buch »Es sind nicht nur Gebäude« von Prof. Dr. Tobias Just und Steffen Uttich. Ein sehr lesenswertes Buch, wo Anleger alles über Immobilienmärkte erfahren. Es liest sich sehr schnell und einfach und ist einfach auch lesenswert. Es ist in der dritten Auflage 2024 jetzt nochmal neu rausgekommen. Damit genug der Vorrede gehen wir gleich mitten rein ins Interview. Im letzten Video haben wir ja ausführlich über die Entwicklung des Immobilienmarktes gesprochen. In diesem Interview konzentrieren wir uns jetzt auf den persönlichen Immobilienbesitz. Warum ist denn die Immobilienbesitzquote in Deutschland im europäischen Vergleich jetzt nach wie vor so niedrig? Professor Tobias Just: Oh das hat eine ganze Reihe von Gründen.

Ich werde dann: versuchen, die wichtigsten zu nennen. Wir hatten halt eine unterschiedliche Historie. Die Historie in Deutschland ist eigentlich ein Dreiklang. Der erste Teil fängt lange vor dem Zweiten Weltkrieg an, nämlich dass wir eine schnelle Industrialisierung haben, eine sehr schnelle Urbanisierung haben. Und diese Urbanisierung zwang... Unternehmen dazu, Wohnraum anzubieten, damit sie ihre Arbeitskräfte bekommen. Das nannte man dann Mietskasernen und so sah das dann eben aus. Und in den Mietskasernen konnten weder die Arbeitnehmenden Eigentum bilden sie hatten kein Geld dafür, das wollte auch keiner, selbst wenn sie das Geld gehabt hätten, das war relativ unattraktiv Daniel Korth: Nach Professor Tobias Just: dem Zweiten Weltkrieg gab es dann diese zweiten Erfahrungen nämlich die Erfahrung, dass die Städte zerbombt waren.

Die mussten schnell, rasch und günstig aufgebaut werden. Es gab wenig privates Kapital. Es musste also der Staat sozusagen als... Bauherr der letzten Instanz einspringen und deswegen sind so viele kommunale und: öffentliche Wohnungen entstanden, die mietsubventioniert waren. Also am Anfang war das an die Kosten angebunden und später hat man sich nicht trennen wollen, weil man natürlich seinen Wählern nichts wegnehmen wollte. Das ist eine schwere Entscheidung. Und deswegen haben wir im Westen einen relativ hohen Anteil an öffentlichen Wohnungen gehabt und die Bürger hatten vergleichsweise attraktive Miete im Vergleich zu kaufen. Der dritte Punkt ist historisch, naja die Zweiteilung war für die Menschen in Ostdeutschland noch schmerzhafter, was die Eigentumsbildung anbetrifft. Auf der einen Seite wollte der Staat kein privates Eigentum. Das Angenehme ist ja, dass mit den Mieten so attraktiv subventioniert, dass sich das auch nicht gelohnt hätte für die Allermeisten Deswegen ist die Wohneigentumsquote in Ostdeutschland noch viel niedriger als sie in Westdeutschland ist. Ja, hinzu kommt aber auch...

Wir haben ein Regulierungsumfeld in Deutschland, das Wohneigentum: anders begünstigt zum Beispiel durch die Behandlung als Konsumgut. Es gibt keine Möglichkeit, dort Steuervorteile, wie zum Beispiel in Deutschland Niederlanden zu nutzen und wenn ich die Steuervorteile nicht habe, dann bleibe ich eher zur Miete. Das heißt, diese Mischung aus industrieller Urbanisierung, historischer Erfahrung, aber auch der daraus resultierenden Stetigkeit der Förderungsunfelder ist ein wichtiger Grund. Vielleicht ein Punkt, das aber auch wichtig ist, in den USA wird beispielsweise die relativ hohe Wohneigentumsquote nicht immer als Vorteil gesehen.

Weil natürlich ist eine Mieterquote, das Angebot an Mietwohnungen immer auch ein Korrektiv der Wohnungspreise. Das heißt, wenn Sie eine Wohneigentumsquote haben, wie zum Beispiel in Spanien von fast 80 Prozent, dann gibt es ganze Segmente, wo Sie gar keine Wahl: haben. Kaufe ich oder miete ich. Wenn ich keine Wahl habe, dann kann ich auch nicht Ja, verhandeln. Dann bin ich häufiger in der Not und muss kaufen. Und Märkte mit einer sehr hohen Wohneigentumsquote sind dann häufig auch volatiler. Deswegen, wir können die niedrige Wohneigentumsquote erklären und ich glaube, Wohneigentum hat viele Vorteile, auf die kommen wir hoffentlich auch noch zu sprechen. Aber Mieten als Korrektiv für Wohneigentumsmärkte ist durchaus ein Vorteil. Daniel Korth: Ja, das führen wir gleich nochmal so ein bisschen aus. Ich möchte nochmal auf einen Punkt zu sprechen kommen, da haben wir beim letzten Interview nicht drüber gesprochen und das ist der demografische Wandel. Welche Auswirkungen sehen Sie denn bei dem auf den Immobilienmarkt? Gibt es da Auswirkungen Professor Tobias Just: Massive Auswirkungen.

Es gibt sehr vielschichtige. Beim Wohnungsmarkt. Unsere Bevölkerung altert Sie schrumpft nicht mehr so, wie wir das vielleicht vor 20 Jahren aus den Vorhersagen: haben glauben können. Aber es gibt Regionen vor allem, die schrumpfen. Also wir haben eine alternde Bevölkerung eine in Teilen der Republik schrumpfende Bevölkerung und wir haben sozusagen, dass diejenigen, die schrumpfen Jünger sind, ihr Wohnverhalten auch ein bisschen verändert haben. Demographie hat da viele Gesichter. Die Alterung wird dazu führen, dass Menschen lange in ihren Wohnungen bleiben wollen, aber irgendwann raus müssen, weil sie es nicht mehr schaffen, die große Wohnung selber zu bewirtschaften. Das ist relativ spät und tatsächlich haben wir das auch erst lernen müssen, wenn man sich das aufmacht Excel-Spreadsheet zusammenrechnet, dann kommt man immer zu dem Ergebnis, ach guck mal, die 80-Jährigen wohnen auf vergleichsweise großer Fläche, geht doch in eine kleinere Wohnung, dann steht die euch besser und die Wohnung steht da für eine jüngere Familie.

So, erklären Sie das einer 80-Jährigen, dann sagt sie einfach: nein. Das ist meine Wohnung, da lebe ich seit 60 Jahren, seit 40 Jahren drin und da ziehe ich nicht aus. Und diese, wir nennen das Remanenz-Effekte, die sind massiv. Aber der demografische Wandel ist seit Jahrzehnten angelegt, das heißt, er geht nicht weg Er geht nicht einfach weg, der lässt sich nicht umkehren. Das heißt, irgendwann werden die älteren Menschen halt sterben und dann wird die Wohnfläche frei. Das heißt, der demografische Wandel ist so langfristig angelegt, dass wir Effekte jetzt erst mitbekommen die in den 60er 70er Jahren angelegt wurden. Nämlich die Effekte die wir aus den 60er Jahren geerbt haben für geringe Gebotenläufigkeiten, die erleben wir jetzt erst.

Und das führt dazu, dass die älteren Menschen, die vielleicht in den 80er Jahren in das Reihenhaus vor der Stadt gezogen sind, dass die in den nächsten Jahren dieses Reihenhaus frei machen, weil sie eben sterben. Und: dementsprechend kommen diese demografischen Entwicklungen durch frei werdendes Angebot Zeit verzögert an. Das Unangenehme daran ist, dass die Objekte nicht immer an der Stelle stehen, wo wir sie jetzt brauchen. Wir hatten eine andere Wirtschaftsstruktur, wir hatten eine andere Stadtstruktur, wir hatten eine andere Darfragestruktur. Die Leute wollen keine durchreiche Küche der 50er Jahre und sie möchten möglicherweise auch nicht die Reihenhäuser der 80er Jahre. Dementsprechend wird dort Angebot auf die Märkte kommen und es wird helfen, die Märkte zu entspannen, aber nicht in dem Ausmaße wie man sich das in den ersten Demografiestudien gedacht hatte. Die ersten Demografiestudien aus den 80er 90er Jahren sind davon ausgegangen, dass wir einen massiven Preisverfall haben werden und der wird wahrscheinlich nicht einsetzen.

Aber ein Korrektiv wird entstehen und ein wichtiger Punkt ist, Eben die regionale Verteilung. Regionale Verteilung bedeutet, man nennt das immer ganz gerne War for Talent, ich hasse diesen: Begriff, weil es ist natürlich kein Krieg um Talente, es ist ein Schönheitswettbewerb Die Städte machen sich hübsch für die jungen Leute und die Arbeitnehmer machen sich auch hübsch für die jungen Leute. Das ist ein Schönheitswettbewerb um Talente und der wird dazu führen, dass die sich das aussuchen können. Wir haben das in einer Studie mal untersucht, ein Doktorand und ich, wo wir uns die Attraktivität von Städten angeguckt haben, die haben wir mit TripAdvisor-Daten ermittelt. Und das Wanderungsverhalten von jungen Menschen untersucht. Und wir konnten nachweisen, dass unser Attraktivitätsindikator wie so ein Magnet zur Wanderung junger Leute ist. Und das ist ja schon ein paar Jahre her. Das wird sich in der nächsten Dekade wahrscheinlich verstärken. Das heißt, wir werden attraktive Städte daran erkennen, wo junge Leute hingehen und umgekehrt Und dementsprechend wird es diese Aufteilung von Immobilienmärkten eher verstärken weil es eben diese Wanderungsdynamiken gibt.

Und letztendlich wandern junge Leute viel viel schneller, viel viel häufiger als ältere Menschen.: Und dementsprechend Wenn es eben diesen Bedarf an Arbeitskräften gibt und man diese jungen Leute zur Wanderung motiviert, dann verteilt sich das und es klumpt in den besonders attraktiven Städten. Das muss nicht zwingend Berlin und München sein, es kann durchaus auch Bamberg und Tübingen sein, aber es wird sicherlich Dinge sein, kurze Wege, ein attraktives Wohnumfeld, vielleicht eine Universität aber vor allem auch Tätigkeiten, denen man nachgehen kann und möchte. Daniel Korth: Ja man merkt das jetzt auch verstärkt es gibt jetzt so einen Generationswandel, beispielsweise bei mir in der Straße gibt es ganz viele Einfamilienhäuser, die sind aus den 60er, 70er 80er Jahren und da findet jetzt so ein Wandel statt, dass halt die Alten rausgehen, die jungen Familien gehen dann rein, die Preise steigen extrem an und da würde mich jetzt nochmal interessieren es wurde ja, Oder wird momentan auch häufig gesagt, dass die Immobilien durch die höheren Zinsen heutzutage weniger erschwinglich sind als früher.

Aber in den 80er und 90er Jahren waren die Zinsen: ja deutlich höher als heute, aber dafür die Immobilienpreise deutlich günstiger. Wie haben sich denn die steigenden Immobilienpreise in den 2010er Jahren jetzt auf die Kaufbereitschaft im Allgemeinen einen Einfluss gehabt? Ja also Professor Tobias Just: wir haben ja gerade schon über die Wohneigentümer gesprochen Gesprochen. Die ist quasi noch genauso hoch wie vor 20 Jahren. Da gibt es fast keine Bewegung. Es zappelt mal ein bisschen nach oben, dann geht es wieder ein bisschen nach unten. Also am letzten Ende ist die Wohneigentumsquote etwas gesunken sogar. Was aber meiner Ansicht nach, das wird in der Diskussion häufig unterschätzt durch die Zuwanderung bedingt ist. Wenn wir sehr viele Zuwanderung aus Südeuropa Osteuropa Asien, Afrika haben. Die landen ja nicht alle gleich erstmal in Speckgürteln in Einfamilienhäusern. Die landen in den Städten und dann in Mietwohnungen. Wenn wir also starke Zuwanderung von einkommensschwaffen Haushalten haben, Überraschung Überraschung, dann steigt die Wohneigentumsquote nicht.

00:12:00: Die Zinsen haben es ermöglicht dass wir uns Recht teure Wohnungen leisten können. Wenn die Zinsen steigen können wir uns diese recht teuren Wohnungen nicht mehr leisten. Und das erkennt man ebenfalls in den Daten. Was wir nicht unterschätzen dürfen, ist, es war früher, Sie haben das angesprochen, auch nicht leicht, Wohneigentum zu bilden. Deswegen Tun sie man sich so schwer. Was man tatsächlich feststellt ist sozusagen, dass Erwartungshaltungen sich etwas geändert haben. Also in den 80er Jahren waren Familien häufiger bereit zu sagen, ich verzichte für zehn Jahre auf den Urlaub und habe dann ein Wohneigentum gebildet. Und diese Erwartungshaltung, so massiven Verzicht zu üben, um Wohneigentum zu bilden, den findet man seltener.

Deswegen wird Wohneigentum etwas später gebildet. Und das ist eben eine Mischung aus, ja, es ist, Es ist schwer, es ist schwierig, erschwinglich, aber es hat eben auch damit zu tun, dass man auf verschiedene Sachen eben nicht verzichten möchte. Ein zweiter Punkt ist, und der ist absolut: richtig, wenn die Preise sehr hoch sind, dann kann ich nicht alles über Zinsen ausgleichen weil ich muss ja zum Beispiel mitunter das Grundstück wenn ich selber baue, oder aber ich muss zumindest die Grunderwerbsteuer und die Nebenkosten mit eigenem Kapital aufbringen. Notwendigkeit des eigenen Kapitals ist bei hohen Preisen logischerweise plötzlich für junge Familien eine Hürde, über die sie nicht kommen. Und das ist tatsächlich ein deutlicher Erschwernis gegenüber früher, weil wir haben, wie angesprochen, eine recht stabile Wohneigentumsquote, aber der Zugang zu Wohneigentum ist für die untere Hälfte der Bevölkerung tatsächlich dadurch erschwert. Daniel Korth: Aber jetzt mal einen Schritt zurück. Es gibt ja seit Jahren schon die Diskussion Kaufen oder Mieten und da prallen ja wirklich Welten aufeinander und da wird auch ordentlich diskutiert. Wie stehen Sie denn dazu zu der Diskussion Kaufen oder Mieten?

Professor Tobias Just: Man sollte erstens rechnen und man sollte beidem sozusagen in seiner Kalkulation eine Chance geben. Und dann sollte man gucken, aktuell ist Kaufen weniger attraktiv das ist wenig überraschend als vor fünf Jahren. Das liegt an den Zinsen und den noch immer hohen Preisen. Es verbessert sich die Relation etwas. Aber aktuell ist diese Relation ungünstig Im Vergleich zu den 80er Jahren ist lustigerweise diese Relation vergleichsweise günstig obwohl sie so schlechter ist als vor fünf Jahren. Ich glaube, für den privaten Haushalt sind andere Überlegungen im Mittelpunkt. Das erste ist, was habe ich mit meinem Leben langfristig vor? Und dann ist eine eigene Immobilie finde ich immer ein sehr guter disziplinierender Faktor, weil die Bank ist im Hintergrund und fordert die Amortisation ein, die Zins und Tilgungszahlung.

Und das ist ja letztendlich meine Ersparnisbildung, die ich fürs Alter vornehme. Und da wirkt halt so eine Rückzahlung für ein Hausdarlehen viel: disziplinierender als sozusagen der innere Schweinehund und ein ETF-Sparplan. Dann vielleicht ein neues Auto oder eine neue Küche oder ein zweites Kind. Dann ist man bereit, möglicherweise dieses Sparverhalten wieder etwas... Zu adjustieren. Die Bank lässt da wenig mit sich diskutieren. Und dieser disziplinierende Faktor ist natürlich für die Vermögensbildung sehr, sehr wichtig. Ein zweiter wichtiger Faktor der eine große Rolle spielt, ist, ich kann das Objekt nach meinen Wünschen definieren Designen Und natürlich, eine Immobilie ist nicht nur ein Investitionsgut sie ist auch ein Konsumgut und das wichtigste Konsumgut, das wir haben.

Wir wohnen dort ja. Und dann ist es meiner Ansicht nach schon wichtig, dass ich das so machen kann, wie ich es gerne hätte. Nicht, wovon ich träume aber sozusagen, wie es in mein Leben hineinpasst. Das heißt, wenn man diese langfristige Planung ernst nimmt, dann sollte man sich prüfen, Bin ich an diesem: Standort hinreichend flexibel, also kann ich den Arbeitsplatz wechseln und in der Wohnung bleiben oder ist das sozusagen ein kleiner Ort, wo es meinen Job nur einmal gibt und wenn dieser Job wegfiele wegen KI oder Verlagerung des Unternehmens, dann war es das mit meinem Job. Und auch das spricht dann mehr für größere Städte als für kleinere Dörfer. Das zweite ist, wie stabil ist meine Familiensituation Habe ich Kinderziele? Habe ich eine glückliche Beziehung? Also diese beiden Dinge, ist mein Job stabil, ist meine Familie stabil, die sind natürlich ein wichtiger Prüfungsstein.

Und da sollte man ehrlich sein. Und wenn man beides bejaht, Job ist sicher, Familie ist sicher und wir haben beispielsweise unsere zwei Kinder, die wir geplant haben und wir werden das auch nicht, dann ist ein Hauskauf leichter zu erwägen als wenn alles unsicher ist. Dann ist eine: Miete wie eine Versicherung gegen diese Unsicherheit. Aber gleichzeitig ist der Kauf von einer Immobilie eine Versicherung gegen Mietsteigerungen. Also alles das, was ich heute kaufe, ist wie eine Versicherung. Die Mietsteigerung, die irgendwann mal kommen könnte, betrifft mich nicht mehr. Und diese unterschiedlichen Versicherungsleistungen von Miete gegen Unsicherheiten des Arbeitslebens oder Eigentumsversicherungen gegen Unsicherheit des Mietwohnungsmarktes, die kann man abwägen. Daniel Korth: Mhm. Jetzt haben Sie aber eben schon mal was Spannendes gesagt, da möchte ich nochmal kurz drauf eingehen und zwar in den letzten zwei Jahren, da sind ja die Mieten in den Metropolen stark gestiegen, während die Kaufpreise jetzt so ein bisschen zurückgegangen sind. Wird es denn in Zukunft günstiger sein, dort in diesen Metropolen eine Immobilie zu kaufen, anstatt langfristig zu mieten oder gleicht sich das dann auch wieder aus?

Professor Tobias Just Ich würde vermuten, also gleich fangen wir so an. Langfristig sind Mieten und Kaufpreise miteinander verbunden. Das heißt, langfristig schwingen die immer wieder: irgendwie zusammen. Aber langfristig ist bei Immobilienmärkten in Jahrhunderten. Mieten sind Jahrzehnte. Also heißt das langfristig das ist Für Sie und mich nicht die wichtigste Treiberfaktor. Okay. So sind möglicherweise 10, 20 Jahre ein Horizont über den wir schon kaum blicken können. Meine Vermutung ist, für die nächsten Jahre werden die Mieten weiter steigen, weil wir eben zu wenig bauen. Und die Kaufpreise werden wieder anfangen zu steigen, weil Mieten und Kaufpreise sind miteinander verbunden. Und wenn es Knappheit gibt, dann filtert das irgendwann wieder zurück. Die Kaufpreise werden in Ballungsräumen nicht dauerhaft sinken Die Mieten werden wahrscheinlich stärker steigen als die Kaufpreise. Und dann schwingt das Pendel bei sinkenden Zinsen steigenden Mieten wieder ein Stückchen stärker in Richtung kaufen.

Aber es wird wahrscheinlich die nächsten Jahre schon noch eher an den Rändern der Städte als in den Innenstädten der Fall sein, weil Innenstädte sind weiterhin für sehr viele Haushalte sehr, sehr: teuer. Daniel Korth: Ja und das wird sich auch nicht ändern, also das wird ja durch diesen mangelnden Wohnungsbau sich in den kommenden Jahren ja noch weiter verstärken. Professor Tobias Just: Genau, deswegen kommt es aber immer zuerst auf den Mietwohnungsmärkten an, weil das sind die Nutzungsmärkte. Daniel Korth: Dann Professor Tobias Just: erst abgeleitet auf den Investmentmärkten. Aber deswegen vermute ich, die leichten Signale stabiler oder sogar leichte Signale steigender Preise die wir aktuell bei Wohnungen haben, die werden sich auch verstetigen, weil Knappheit führt zu steigenden Mieten, führt zu steigenden Preisen Daniel Korth: Ja, wenn wir jetzt mal einen Blick werfen auf den aktuellen Wohnatlas der Postbank, der prognostiziert für 2035, dass die Immobilienpreise vielerorts stagnieren werden, vor allem in den Metropolregionen und im Süden Deutschlands sollen Immobilien aber weiterhin auch an Wert gewinnen. Welche Bedeutung hätte das auf das Wohnen auf dem Land?

Professor Tobias Just Ich glaube, ein wichtiger Faktor bei solchen Langfristprognosen sind ja Wanderungsprozesse, demografische: Prozesse. Dahinter steht immer auch die Annahme von stabilen Wirtschaftsstrukturen. Hinter einigen von diesen Sachen könnte man durchaus ein Fragezeichen machen, wie wir aktuell in der Diskussion über die eine oder andere Industriebranche erleben. München war nicht über die letzten 100 Jahre der erfolgreichste Standort in Deutschland, sondern erst seit den 80er Jahren. Also gibt es selbst für die vermeintlichen Dauergewinner durchaus Fragezeichen wenn wir sehr weit in die Zukunft gucken. Nun ist 2035 nicht sehr weit in die Zukunft geguckt. Deswegen würde ich vermuten, dass München bis dahin auf jeden Fall stabil bleibt. Auch viele andere von den aktuellen Gewinnerstätten. Das ist... Gewinnen von diesen Städten ist aber massiv fußend darauf, dass wir Zuwanderung aus dem Ausland und Zuwanderung innerhalb des Inlandes in diese Ballungsregionen geleitet kriegen.

Das heißt, die jungen Leute gehen, wie vorhin ja auch diskutiert. In die Städte wo sie Arbeit finden und in die: Städte wo es sich schön leben lässt. Und dieser doppelte Zug ist natürlich für Städte wie München, wie Hamburg, wie Berlin dauerhaft gegeben. Zumindest wenn wir dauerhaft jetzt erstmal bis 2035 begreifen. Und deswegen würde ich vermuten, wir können nicht an zwei Orten gleichzeitig leben. Dann werden größere Städte und dann nehme ich das aus Direkte Pendler um Land mal mit rein, für jüngere Leute mehr an Attraktionen bieten können als das Land. Und deswegen vermute ich dass diese Asymmetrie zwischen Stadt und Land sich bis 2035 eher zugunsten der Städte entwickelt. Aber Städte jetzt durchaus auch. Die Tübings, die Heidelbergs die Regensburgs also diese Universitätsstädte oder Mittelzentren die einen Maschinenbauer haben, also die können sich durchaus da ebenfalls positionieren

Daniel Korth Mhm. Und wenn ich jetzt überlege, ich habe eine stabile Familiensituation, ich habe: zwei Kinder geplant ich möchte unbedingt eine Immobilie jetzt in der Metropolregion kaufen. Worauf sollte ich denn da beim Preis einer Immobilie achten Also wie kann ich persönlich einschätzen, ob die Immobilie jetzt fair bewertet ist in Deutschland? Der Nähe von Hamburg oder ob sie ihr komplett überteuert ist? Professor Tobias Just: Nun ja, man sollte sich auf jeden Fall alternative Angebote angucken und schauen, passt der Quadratmeterpreis in das Marktgefüge hinein Was wir bei uns typischerweise machen, wir Wir zerbrechen die Immobilie in viele kleine Einzelteile. Wir nennen das dann hedonische Analysen. Hedonische Analysen bedeutet, wir schauen die Immobilie an, hat die einen Bad, hat die eine Einbauküche, hat die einen Garten, hat die einen Balkon hat die einen Keller, hat die eine Garage. All diese Faktoren die so eine Immobilie beschreiben. Dann können wir gucken, was sind die preisbestimmenden Faktoren von dieser Immobilie.

Und mit diesen können wir dann sagen, okay, passt oder passt nicht, gemessen an dem, was diese Immobilie an Merkmalen auch. Weißt. So, jetzt ist das für die allermeisten: Haushalte sozusagen, ja, die haben die Daten nicht und die haben möglicherweise auch die Grundausbildung, dass man solche statistischen Methoden anwendet nicht. Aber man kann das sozusagen für sicher gedanklich sortieren. Man kann gucken, wie wichtig ist Wie wichtig Garten Wie wichtig ist mir die Garage? Wie wichtig ist mir das? Und dann kann man das eben mit den Angeboten, die man auf Plattformen findet, vergleichen. Weil letztendlich ist fair bewertet sozusagen nicht das, was aus der Historie folgt sondern das, was der Markt aktuell für die nächsten 20 Jahre erwartet, sprich das, was in den Preisen drin ist. Und dann ist durchaus möglich, wir haben gejammert über die stark steigenden Preise aber sie sind ja in Anführungszeichen nur um 10 Prozent zurückgekommen. Also das ist ja viel weniger als der Preisanstieg vorher war. Also war so unfair der Preis vorher ja nicht, sonst wäre der Preiskorrektor viel stärker ausgefallen.

Das heißt, man muss genau gucken.: Passt diese Immobilie zu den Alternativen, die ich hätte, passt die Immobilie zu den Alternativen die ich auf dem Mietwohnungsmarkt hätte. Und dann wäre so ein Multiplikator vielleicht von 20, 25-fachen eine Orientierung, mit der man anfangen könnte, sich zu orientieren. Also sprich ist der Preis ungefähr das 20- oder 25-fache einer Jahresmiete, die ich zahlen müsste. Und auch das gibt mir so ein bisschen mehr Trittsicherheit wo ich mich bewege. Und dann die letzte Prüfung die man machen müsste, ist, passt das zu meinem eigenen Einkommen? Werde ich deutlich mehr als 30 Prozent meines verfügbaren Einkommens für die Rückzahlung der Darlehen ausgeben müssen?

Und diese 30 Prozent ist natürlich ebenfalls so eine Daumenregel die passt mal besser, mal schlechter. Es gibt durchaus Familien, die das Die können mit 40 Prozent ebenfalls gut über die Runden kommen. Aber man sollte Pufferl so lassen, dass wenn man eine Anschlussfinanzierung hat, höhere Zinsen ebenfalls: verdauen könnte. Man sollte genügend tilgen, damit man nicht zu... Ja große Probleme bekommt. Also diese drei Prüfungen, die sollte man machen und dann kommt man vielleicht in die Nähe zu einer Einschätzung. Daniel Korth: Jetzt habe ich da aber nochmal eine Anmerkung und zwar, wir haben ja schon über das Thema Nachhaltigkeit und Energieeffizienz am Rande gesprochen, aber das würde ja auch noch dazu kommen. Das betrifft ja sowohl dann auch Wohnungen in älteren Gebäuden, aber eben dann auch die Häuser. Hier rollt ja auch so eine große Sanierungswelle auf Immobilienbesitzer zu, weil der Gebäudebestand in Deutschland halt sehr alt ist. Welche Auswirkungen hat das denn noch auf den Immobilienmarkt in den kommenden zehn Jahren?

Professor Tobias Just Eine gewaltige. Und tatsächlich ist das eines der wichtigen Merkmale, die wir typischerweise jetzt in solchen Analysen mit berücksichtigen. Das wird sehr häufig über zwei Faktoren abgebildet. Das eine ist Baujahr und das zweite ist Ist wann wurde das Objekt zum letzten Mal saniert Das sind gute Indikatoren um: sozusagen den Investitionsbedarf abzubilden. Wie gesagt, wenn man die Analyse selber nur so ein bisschen händisch macht, dann muss man das berücksichtigen. Welcher Energiestandard ist in dem Objekt erreicht Das kann aber durchaus eine Chance sein, weil aktuell werden Objekte mit 10, 15, 20, teilweise sogar 30 Prozent abgewertet wenn sie die hohen Standards von Neubauten nicht erreichen. Dann kriegt man ein Objekt günstig und wenn man handwerklich verschiedene Sachen selber machen kann, ist das eine charmante Sache. Ich könnte das nicht, wenn handwerklich nicht Begabt genug, aber Leute, die das können, haben da eine große Chance zu sagen, ich habe ein Objekt, das ist unterinvestiert, das ist nicht auf dem energetischen Standard, das kriege ich etwas günstiger bereits heute.

Ich rechne damit, dass die Risiken nicht kleiner werden, die Regulierung wird eher zugunsten energetischer Effizienz gehen. Dämmung kann ich vielleicht selber machen, DAF-Ausbau kann ich vielleicht selber machen,: Fenster kann ich vielleicht nicht selber machen, aber ich kann mich darum kümmern und diese Maßnahmen kann man ergreifen und dann kann man eine Bestandsimmobilie Managed to Green, wie es dann so schön heißt, auch ertüchtigen und vielleicht sogar günstiger stellen, als eine hoch energetisch effiziente Immobilie teuer zu kaufen, weil die wollen im Moment viele. Daniel Korth: Das stimmt. Jetzt gab es ja in den letzten Jahren auch den Trend, dass man eine Immobilie kauft um sie weiter zu vermieten und dann auch ein bisschen was für die Altersvorsorge zu tun. Das ist ein relativ großer Markt geworden, gerade auch im Influencer-Bereich. Da gab es natürlich auch schwarze Schafe in der Vergangenheit. Aber wie stehen Sie denn dazu, eine Immobilie zu kaufen und dann zu vermieten? Hat das geklappt Große Zukunft auch für die eigene Altersvorsorge? Oder sehen Sie es ähnlich wie Dr. Gerd Kommer, der das ja sehr kritisch sieht, weil man immer in einem Wettbewerb zu den großen Wohnungsanbietern steht? Ich

Professor Tobias Just habe dann eine Neigung dafür, wenn man den Markt gut kennt, also wenn man nicht: in Bottrop wohnt und in Chemnitz kauft, weil dann hat man möglicherweise den Marktüberblick nicht. Wenn man aber sagt, ich kaufe in Gummersbach, weil ich bin Gummersbacherin und kenne den Markt besser als viele andere, dann kann man gegenüber diesen Institutionellen sogar einen Vorteil haben. Weil so viele Leute gucken nicht auf den Gummersbacher Markt, die gucken überwiegend auf die typischen Verdächtigen und dort gibt es einen großen Wettbewerb Also wenn man seinen Markt gut einkennt, wenn man sich mit dem Immobilienthema selber schon beschäftigt hat, wenn man technische Eigenschaften einigermaßen einwerten kann, also man sollte schon mal ein paar Sachen gelesen haben. Und wenn man dann möglicherweise verschiedene Sachen selber übernehmen könnte, die verwalterisch sind. Also sozusagen brauche ich einen Verwalter oder brauche ich keinen Verwalter? Möchte ich das eigentlich an meinem Feierabend tun? Möchte ich mich dann mit Mietern herumschlagen im wahrsten Sinne des Wortes, oder möchte ich das nicht?

Wenn einen das wirklich belästigt wenn einen das zu einer Hauptdynamik nimmt, die man für sein Arbeitsleben: braucht, dann ist das eine schwierige Entscheidung. Aber wenn man sagt, nö, stört mich nicht, ist ja sozusagen... Wie Einkommen generieren, weil man arbeitet ja sozusagen für den Ertrag, dann ist das eine Möglichkeit, wie man mit der Immobilie verdienen kann. Aber ganz wichtig, man sollte nicht die Erwartung haben, die man an einem ETF hat. Dass man das einfach irgendwo hinpackt und dann kommt die Miete von alleine. Eine Immobilie bedeutet Arbeit. Ich muss mich darum kümmern, dass ein Mieter drin ist. Ich muss darum kümmern dass der Mieter zufrieden ist. Ich muss mich darum kümmern dass möglicherweise Sanierung erfolgt. Ich muss mich darum kümmern, dass die marktgängig ist, wenn der Mieter auszieht. All das ist notwendig Dafür kriege ich auf Kapitalmärkten eben eine Zusatzprämie. Ich kriege nicht nur den risikolosen Zins, sondern ich kriege darauf sozusagen ein Risiko zu sparen. Und wenn ich bereit bin, sozusagen selber mich einzubringen kann ich damit ebenfalls verdienen.

Aber ganz wichtig, man sollte vorbereitet sein und: nicht die Hoffnung haben, dass man dafür einfach nur... Dein Konto eröffnen muss. Daniel Korth: Das stimmt. Jetzt haben wir ja häufig über steigende Preise gesprochen und um geringen Neuwohnungsbau. Jetzt gibt es ja so einen kleinen Trend, also in Deutschland ist der wirklich noch nicht so ausgeprägt, zum Minimalismus und auch zum Thema Tiny House Community Living. Wie stehen Sie denn zu diesem Trend? Ist das für die Zukunft eine Möglichkeit, um auch wieder weniger zu zahlen an Miete? Oder wird sich das nicht auswirken? Professor Tobias Just: Also wir sehen, dass das Tiny-House-Prinzip ist, dieses minimalistische, ist ja nur eine Facette von einer ganzen Reihe von Entwicklungen die parallel auch ablaufen aber in dieselbe Richtung gehen, nämlich die qualitative Aufwertung von den Objekten die wir teilweise haben, weil wir energetische Standards einhalten müssen, weil wir verschiedene soziale Standards einhalten müssen, weil wir teilweise...

00:31:00: Da Brandschutzmaßnahmen einhalten müssen. All das macht die Immobilie teurer als in der Vergangenheit, macht sie aber auch qualitativ hochwertiger. Und das macht sie teurer und das kann ich durch kleinere Wohnungen auffangen. Das kann so etwas sein wie ein Tiny House, minimalistisch vielleicht sogar in der Community, aber es kann auch ein institutionelles Segment sein, dass ich mich an einem größeren Objekt, das nur solche, Micro-Living-Formate anbietet. Die haben mitunter dann auch noch Annehmlichkeiten in dem Objekt. Dann gibt es eine Gemeinschaftsfläche auf dem Dach oder im Keller oder wo auch immer. Also solche Formate werden wahrscheinlich zunehmen. Wir sehen das schon in den USA, da ist das recht verbreitet. Für junge Leute ist das durchaus auch attraktiv, weil wenn man in eine neue Stadt kommt, hat man sozusagen seine neuen Arbeitskollegen die man kennenlernt aber dann auch sozusagen seine neuen Hauskollegen Kollegen, die man kennenlernt.

Und andocken ist das, glaube ich ganz gut. Ich glaube nicht, dass das sozusagen ein: Massenphänomen wird. Wir werden nicht alle in Tiny-Objekten wohnen Schlicht und ergreifend weil wir Lebenszyklen haben, die sind Dass wir Familie bilden dass wir mehr Fläche haben wollen. Und irgendwann fällt uns auf, dass wir vielleicht wirklich ein Arbeitszimmer haben möchten, um in Ruhe arbeiten zu können. Mit Mitte 20 ist das noch möglich, dass man sagt, ich kann auch das schnell auf den Küchentisch oder auf den Schoß tippen Dann denkt man, das ist alles ganz lässig. Irgendwann wenn der Rücken nicht mehr ganz so dehnbar ist, dann möchte man einen richtigen Bürostuhl und dann passt er nicht mehr in die Küche rein. Und spätestens dann wird man ein bisschen sinnlicher gegenüber dem Arbeitszimmer Und da braucht man wieder etwas mehr Fläche. Das heißt, diese Lebenszyklen, diese ganz kleinen Konzepte diese Microliving-Konzepte, die richten sich tatsächlich an zwei Gruppen. Das eine ist am Lebensanfang das andere am Lebensende.

Dann, wenn man eben sagt, ich habe einen Lebenspartner verloren, die Kinder sind ausgezogen, ich wohne noch alleine, ich brauche keine 80 Quadratmeter. Und dann sind auch diese Konzepte wieder okay. Auch die älteren: Menschen wollen sozial verknüpft sein. Die brauchen auch Anbindungen. Und man muss hier auch was machen Anbieten, damit sie möglicherweise ihr gewohntes Umfeld verlassen. Und das könnten solche Investitionsformate sein, Immobilienformate sein, die möglicherweise die Perspektive du kriegst jetzt einfach nur Annehmlichkeiten, aber in fünf bis zehn Jahren vielleicht auch eine ambulante Pflege oder Gesundheitsdienste, die du in Anspruch nehmen kannst und das alles fußläufig Und das kann dann möglicherweise das gewohnte Umfeld sozusagen als Argument übertünchen, übersprachen. Daniel Korth: Das wäre eigentlich auch eine Lösung für Studentenstädte mit sehr wenig Wohnraum, weil gerade die jungen Studenten die brauchen ja nicht so viel Platz, wie Sie eben gesagt haben. Also die sind eher dazu bereit, ein bisschen auf Fläche zu verzichten. Das wäre eigentlich eine Möglichkeit, oder? Ja

Professor Tobias Just Also so institutionelle Wohnformate für Studierende, die sind im Moment sehr erfolgreich und tatsächlich brauchen wir mehr: von solchen Formaten und die können von größeren oder auch von kleineren Anbietern, weil letztendlich zählt jede Wohneinheit. Ganz charmant finde, das muss ja nicht zwingend sozusagen so eine Legebatterie aus Mikroappartement sein, das kann ja durchaus auch etwas sein, wo WGs einziehen können. Daniel Korth: Dass Professor Tobias Just: man sagt, okay, ich habe vier kleinere Zimmer, die aber über eine Gemeinschaftsfläche in einer Wohnung zusammengefügt werden. Und das hätte dann eine Flexibilität, dass da dann eventuell auch eine Familie leichter einziehen könnte. Aber dieses institutionelle Ich biete etwas für Studierende an. Das hat in Deutschland eine vergleichsweise junge Tradition erst. Und da sind angelsächsische, aber auch Niederlande und auch Schweden weiter. Und da können wir, glaube ich von lernen. Weil überall dort, wo wir Professionalisierung drin haben, können wir das möglicherweise schneller anbieten.

Daniel Korth Zum Abschluss, wir haben ja über ganz viele Punkte gesprochen. Was sind denn so die drei wichtigsten, was würden Sie sagen, beim Thema: Immobilienkauf, die die Zuschauer mitnehmen sollten? Professor Tobias Just: Das erste ist, man soll sich genau prüfen seine Finanzen genau prüfen, seine Ziele, sein langfristiges Leben genau prüfen. Zweitens man sollte seine Wünsche an die Immobilie prüfen Also will ich davon Rendite oder will ich davon angenehm wohnen? Beides ist richtig. Beides sollte man nicht gegeneinander komplett ausspielen. Aber man sollte fair sein. Will ich damit hauptsächlich eine Rendite erzielen oder will ich davon hauptsächlich schön wohnen? Und das muss man dann eben auch... Drittens man sollte bei der Finanzierung aufpassen, dass man nicht nur nach dem niedrigen Zins schielt, sondern es sollte längerfristig möglicherweise eine Rolle spielen. Man sollte Puffer zulassen, man sollte möglicherweise tilgen und da auch eine Warnung Flexibilität zulassen.

Auch da beim Finanzierungskonzept muss man genau gucken. Da gibt es sehr unterschiedliche Angebote und nicht immer ist der niedrigste effektive Zins das, was für: einen Finanzierungssuchenden die beste Antwort ist. Auch da muss man genau gucken und mehrere Sachen mal für sich durchspielen. Für alles gilt allerdings, Puffer lassen für Unvorhergesehenes, weil Immobilie hat immer Unvorhergesehenes. Es gibt keine Immobilie die einfach die nächsten 40 Jahre ohne irgendwelche Überraschungen, da kann mal am Dach was sein, am Fenster was sein, den Nachbarn kann nicht stören, was auch immer. Also da brauchen wir hinreichend Puffer dass wir nicht durch eine von solchen Sachen aus dem Gleichgewicht finanziell kommen. Daniel Korth: Ja, das stimmt. Das haben Sie jetzt sehr gut zusammengefasst. Herr Professor Just, ich danke Ihnen sehr herzlich für das interessante Gespräch. Haben Sie vielen Dank. Professor Tobias Just: Dankeschön. Gerne.